【注文住宅】土地探しのコツ7選！探し方の裏ワザやポイントを経験者が解説

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こんな悩みはありませんか？

この記事では、実際に家づくりを経験した私が、

について解説しています。

理想の土地を見つけられるようになるので、ぜひ読んでみてください。

土地探しのコツ・ポイント7選

土地を探すの際のコツは、以下の7つです。

①合格ラインを決めてすぐ動けるようにする

といったパターンは「土地探しあるある」ではないでしょうか。

そうならないためには、

というスタンスで、土地探しを行っていく必要があります。

②Googleマップの機能を積極的に使う

土地探しにおいて、

けれど、いちいち現地に行く時間がないという場合は、Googleマップの機能を積極的に使いましょう。

以下が、土地探しでおすすめの機能です。

③必ず自分で土地と周辺環境を確かめる

候補の土地が絞れたら、必ず自分で土地と周辺環境を確かめるようにします。

物件の資料や土地探しサイト、Googleマップ等でもある程度のイメージは掴めますが、現地を見学することでしか得られない情報もたくさんあるからです。

土地の見学は曜日・時間帯・天気などの条件を変えて複数回行うようにし、周囲100mくらいも歩いてチェックするようにしましょう。

④売り主に対して値引き交渉を狙ってみる

そんなときは、売り主に対して値引き交渉を狙ってみるのもありです。

ポイントとしては、

ということです。

「当初の金額でないと絶対売らない」というのなら別ですが、「多少安くても早く売りたい」という事情があれば、交渉に応じてくれる可能性があります。

⑤建築条件付き土地の条件を外してもらう

建築条件付き土地とは、指定された建築業者で家を建てるという「条件」がついている土地です。

要するに、業者の縛りがあって、施主側で自由に選ぶことができないということです。

こんなときも、売り主に対して交渉できる可能性があります。

「なかなか売れない土地を抱えているよりは、建築条件を外しても土地だけ売ってしまいたい」という事情があるかもしれません。

自分だけで交渉するのが不安だという人は、施工業者や不動産会社を通して交渉するのが良いでしょう。

⑥旗竿地・変形地・狭小地も視野に入れる

なかなか良い土地が見つからない…という場合は、旗竿地・変形地・狭小地なども候補にいれてみましょう。

こうした土地は、物件として残っていることも多く、割安だったり、立地が良い場合もあります。

確かに、形の良い土地や広い土地と比べると見劣りしますが、設計を工夫することで、たいていの問題をカバーできます。

⑦中古住宅や古屋付き土地も検討してみる

更地で見つからないならば、中古住宅や古屋付き土地を考えてみるのもありです。

こうした物件は、建物を解体すれば、土地として使えます。

解体する手間がかかるため、候補から外している人も多いと思うので、案外、掘り出し物があるかもしれません。

解体費用やインフラの整備費用などを含め、トータルの費用で予算内に収まるのであれば、検討する価値はあります。

土地を探す方法(5つの探し方)

土地を探すには、以下の5つの方法があります。

①インターネットで探す

1つ目は「インターネットで探す」方法です。

要するに、スーモなどのサイトで土地を探す訳です。

こうしたサイトは情報が整理されており、絞り込みなどの検索もしやすく便利です。

また、家にいながら探せるので、お手軽です。

一方、土地探しをしている人の多くが使っているため、良い物件が出たらすぐに買われてしまう可能性があります。

なので、売れ残っている物件も多い印象です。

②チラシや情報誌で探す

2つ目は「チラシや情報誌で探す」方法です。

地域によっては、土地情報が載っているチラシやタウン誌などがポスティングされることもあります。

こうしたチラシなどでは、ネットにないローカルな物件情報が見つかることもあり、貴重な情報源になります。

一方、ポスティングを待たなければならず、能動的に土地探しをすることができません。

また、過去のチラシを貯めておくと分かりますが、いつまでも売れ残っている物件が掲載されていることも少なくありません。

③不動産会社に相談する

3つ目は「不動産会社に相談する」方法です。

土地探しでは、不動産会社に行くのが最も王道な方法でしょう。

不動産会社は、何と言っても土地物件の情報量がダントツで多いです。

建築条件付きでない土地情報や、ネットやチラシにも載っていない未公開の土地情報が得られたりします。

ポイントとしては「査定を行っている不動産会社」に依頼することです。

要するに、土地の仕入れの元となる「査定」を行っている業者なら、今後売りに出されそうな土地について、最新の情報が入るからです。

一方、実際に不動産会社に行って詳細な条件を伝えたり、物件を紹介されたら連絡を返すなど、マメにやりとりをする必要が出てきます。

ただし、不動産会社とマメにやりとりする人は少ないため、熱意を持って真剣に向き合えば、優先的に良い情報を得られるようになります。

④建築会社に相談する

4つ目は「建築会社に相談する」方法です。

土地探しをハウスメーカーや工務店などに相談すると、メリットがあります。

こうした建築会社は、設計プランも作成しつつ、希望の家が建てられるかどうかという視点で、土地をチェックしてくれるからです。

また、土地と建物の予算配分についても相談でき「土地を買ったら建築費が足りなくなった」という失敗を防げます。

一方、不動産会社と比べると、土地情報が限定的になるかもしれません。

場合によっては、自社の抱えている建築条件付き土地しか提案してくれないこともあるでしょう。

また、契約を急かされるなど、時間をかけてじっくり探せない可能性もあります。

⑤自分の足で探す

5つ目は「自分の足で探す」方法です。

実は、良い土地というのは、一般公開される前に手がついてしまうことが多いと言われています。

なので、良い土地を探したいのであれば、希望のエリアに頻繁に通って、

などを見つけたら、邪魔にならないように、現場の作業員に話を聞いてみます。

有力な情報が得られたら、その足で不動産会社に行って、購入希望を伝えましょう。

確かに、時間や労力がかかりますし、聞き込みをする勇気も必要です。

しかし、他の人と同じことをしていては、掘り出し物は見つかりません。

地味で面倒くさい方法ですが、やってみる価値はあります。

土地探しの流れ・手順8STEP

土地を探す流れは、以下のとおりです。

①予算を決める

フラット35利用者調査(2023年度)によれば、土地代の平均は、以下のとおりです。

	土地代(万円)
全国	1497.6
三大都市圏	1955.7
首都圏	2277.3
近畿圏	1850.8
東海圏	1319.4
その他地域	915.3
北海道	1111.3
青森県	601.9
岩手県	882.2
宮城県	1201.7
秋田県	578.7
山形県	715.3
福島県	940.3
茨城県	748.4
栃木県	744.2
群馬県	770.8
埼玉県	1767.3
千葉県	1462.8
東京都	3825.3
神奈川県	2490.6
新潟県	875.0
富山県	690.3
石川県	978.4
福井県	877.6
山梨県	820.2
長野県	960.3
岐阜県	776.0
静岡県	1086.4
愛知県	1874.1
三重県	849.6
滋賀県	1156.2
京都府	1859.4
大阪府	2217.3
兵庫県	1809.1
奈良県	1542.7
和歌山県	902.1
鳥取県	633.6
島根県	646.8
岡山県	1026.6
広島県	1151.9
山口県	759.3
徳島県	729.4
香川県	701.6
愛媛県	1098.0
高知県	857.8
福岡県	1230.3
佐賀県	775.8
長崎県	877.3
熊本県	854.1
大分県	981.8
宮崎県	772.5
鹿児島県	786.5
沖縄県	1695.8

以上のデータを参考に、まずは土地の予算を決めましょう。

②エリアを決める

次に、住みたい(家を建てたい)エリアを考えます。

エリアは、1つの市区町村の中で、子供が通う小学校や中学校の学区を参考にするのが良いです。

学区は、[◯◯市 学区]などで検索すれば、自治体のホームページで確認することができます。

第1希望〜第3希望くらいまで、エリアの候補を出しましょう。

③優先順位をつける

優先順位の考え方にはいろいろあると思いますが、個人的には、

と良いと思います。

具体的には、以下のとおりです。

詳しくは、以下の記事で解説しています。

【土地の選び方のポイント】44個のチェックリストや優先順位を経験者が解説

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④土地を探し始める

予算、エリア、(条件の)優先順位が決まったら、土地を探し始めます。

土地を探す方法(5つの探し方)を参考に、探しましょう。

⑤候補をピックアップする

候補の土地が見つかったら、ピックアップしておきます。

エクセルなどに、

などの情報を入力し、比較できるようにすると便利です。

⑥実際に現地に⾒に⾏く

候補の土地で、特に良いと思った物件は、実際に現地に⾒に⾏くようにします。

土地の見学は曜日・時間帯・天気などの条件を変えて複数回行うようにし、周囲100mくらいも歩いてチェックするようにしましょう。

【土地の選び方のポイント】44個のチェックリストや優先順位を経験者が解説

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⑦施工業者に確認してもらう

候補の土地は、ハウスメーカーや工務店などの施工業者にも、必ず確認してもらうようにします。

プロの視点で、

ということをしっかりチェックしてもらいましょう。

⑧最終的に土地を決める

自分自身および施工業者のチェックの結果、問題がないようであれば、土地の購入を決めます。

なお、土地を購入する流れについては、以下の記事で解説しています。

【保存版】土地購入の流れ8ステップと土地を買う時の注意点【経験者が解説】

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土地の選び方・チェックポイント

土地を選ぶ際のチェックポイントは、以下のとおりです。

詳しくは、以下の記事で解説しています。

【土地の選び方のポイント】44個のチェックリストや優先順位を経験者が解説

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土地探しの失敗例・注意点5つ

土地探しで注意しなければならない失敗例は、以下の5つです。

①先に土地だけ買ったが希望の家が建てられない

良さそうな土地を見つけたので、まず土地だけを購入する、という人もいると思います。

しかし、後になって、建築条件などの制限があり、思い通りの家を建てることができない、と判明することがあります。

こうならないためには、土地を購入する前に、希望の家が建てられるかどうかを建築業者にチェックしてもらうことが大切です。

②土地にお金をかけすぎて建築費が足りない

良さそうな土地を見つけたので、まず土地だけを購入した。

しかし、土地にお金をかけすぎて、建物にかけられる予算の残りが少ない、という失敗もあります。

こうならないためには、土地探しの段階から建築業者に加わってもらい、土地と建物の予算配分を相談しておく必要があります。

③安い土地を買ったら思わぬ追加費用がかかった

相場より安い土地を見つけたので、急いで購入した。

しかし、後になって、インフラの整備などに追加費用がかかることが判明し、結局相場と同じか割高になってしまった、ということもあります。

こうならないためには、相場より安い土地は「安いなりの理由がある」と考えて、追加費用がかからないか、不動産会社にしっかり確認するようにします。

④見学では気づかなかったが周辺環境が良くない

良さそうな土地を見つけたので、実際に見学もした上で購入した。

しかし、後になって、騒音や振動、悪臭などの問題があることが分かった、という失敗もあります。

こうならないためには、土地の見学は曜日や時間帯を変えて複数回行うようにし、周囲100mくらいも歩いてチェックするようにしましょう。

⑤大雨が降ると敷地が水浸しになってしまう

良さそうな土地を見つけたので、実際に見学もした上で購入した。

しかし、後になって、大雨が降ったときに、敷地が水浸しになってしまうことが判明した、という失敗もあります。

こうならないためには、土地の見学の際に、周囲の土地や道路から低くなっていないかを確認すると同時に、大雨が降った日にも見学するようにします。

土地探しで知っておきたい基礎知識

土地探しの際に知っておいたほうがよい基礎知識や用語を解説します。

地目

地目(ちもく)というのは、土地の用途別の分類のことで、全部で20種類以上あります。

このうち、建物を建てるための「宅地」になっていれば問題ないのですが、農地などで「田」や「畑」になっている場合は、変更手続きをしないと、住宅を建てられません。

用途地域

用途地域というのは、エリアの用途別の分類のことで、全部で10種類以上あります。

例えば、このエリアは住宅しか建てられません、でも、あのエリアは商業施設や工場も建てられます、といった感じです。

それぞれのエリアによって、建てられる建物の種類や大きさに制限が出てきます。

建ぺい率

建ぺい率というのは、土地の面積に対する建物の面積の上限のことです。

例えば、100坪の土地があったとして、建ぺい率が60%だとすると、

となり、建物の面積は60坪までにしてください、という規制が出てくる訳です。

なお、ここでいう建物の面積というのは、建物を真上から見たときの面積になります。

容積率

容積率というのは、土地の面積に対する延べ床面積の上限のことです。

例えば、100坪の土地があったとして、容積率が100%だとすると、

となり、延べ床面積は100坪までにしてください、という規制が出てくる訳です。

延べ床面積なので、例えば、2階建ての場合は、1階と2階の面積を足して100坪まで、ということです。

市街化区域/市街化調整区域

土地の種類は、街づくりの観点から、

という、2種類に分けられています。

土地が「市街化区域」になっていれば、建物を建てることができます。

しかし、「市街化調整区域」になっていると、自然の保護などが優先されるため、建物を建てられない場合があります。

建築制限(高さ制限/防火規制など)

高さ制限とは、建物の高さの上限は○○mまでです、という規制のことです。

具体的には、

といったものが、高さ規制になります。

一方、防火規制とは、市街地において、火災の危険を防ぐための規制になります。

具体的には、

といったものが、防火規制になります。

防火規制があると、家を耐火構造にする必要などが出てきたりします。

都市計画道路予定地

都市計画道路予定地とは、新しく道路を作ったり、道路を拡張する予定のある土地のことです。

予定地になっているからといって、すぐに道路工事が行われるかというとそうでもなくて、10年とか20年とか、長いスパンでそのままになっている場合もあります。

しかし、もし道路工事が実現したら、将来的に立ち退く可能性もあります。

接道義務

接道義務とは、家を建てる土地は、幅4m以上の道路に2m以上接しなければならないというものです。

この接道義務を満たしていないと、原則、家を建てられません。

セットバック

セットバックとは、土地が接している道路の幅が4mに満たない場合に、道路の中心線から2mまでの土地を道路扱いして、そのぶん、建物を建てるスペースを後退させなければならない、というものです。

要するに、土地が細い道路に接していると、建物を建てられるスペースが減ってしまうということです。

建築条件付き土地

建築条件付き土地とは、指定された建築業者で家を建てるという「条件」がついている土地です。

要するに、業者の縛りがあって、施主側で自由に選ぶことができないということです。

また、設計の自由度も低いことが多く、実態としては、建物が建っていないだけの建売住宅と言えます。

古屋付き土地

古屋付き土地とは、古い建物が残されている土地のことです。

他の土地に比べて割安なことが多いですが、建物の解体費用がかかります。

また、場合によっては、インフラの整備などが必要になる可能性もあります。

土地が見つからないときの裏ワザ

この記事では、土地を探す方法やポイントについて解説してきました。

しかし、

という人も少なくないと思います。

そんな人には、以下のサイトがおすすめです。

このサイトを使えば、ハウスメーカーや工務店に、

ことができます。

専門家の立場から土地探しのサポートをしてもらえるので、土地選びの失敗を防ぐことができます。

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