失敗・後悔しない家づくりブログ【新築・注文住宅】

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【土地購入】売買契約の流れ・買い方の注意点【安く買う方法は?】

土地
新築注文住宅を建てる人「土地の購入の流れや、安く買う方法を知りたいです」

こんなお悩みに答えます。

こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。

土地を買うときに、

・購入の手順や契約の流れって?
・注意点やアドバイスを知りたい
・値下げ交渉で成功するためには?

といったことで悩む人も少なくないと思います。

本記事では、そんな人に役立つ「土地購入の流れ・注意点・値引き交渉」についてご紹介したいと思います。

【土地購入】売買契約の流れ・買い方の注意点

土地売買契約書

土地購入および売買契約の流れは下記のとおりです。

・1.土地を決める
・2.買付証明書を出す
・3.住宅ローンの事前審査を受ける
・4.契約書などのコピーをもらう
・5.土地売買契約を結ぶ
・6.住宅ローンの本審査を受ける
・7.残金決済・所有権移転登記

1つずつ、ポイントや注意点も含めて説明します。

1.土地を決める

「土地を決める」にあたっては、

・要望どおりの家が建つか?(規制、敷地条件など)
・安全性、利便性、地域住民、周辺環境に問題ないか?
・予算内に収まるか?(土地と建物のバランス)

ということがポイントになります。

なので、

・施工会社に確認する
・地盤調査を行う(必要な場合)
・実際に土地の周辺を歩いてみる

といった感じでチェックを行います。

特に、土地の周辺環境は、実際に見てみないとわかりません。

曜日や時間帯を変えたりして、何回か行ってみましょう。

2.買付証明書を出す

土地が決まったら「買付証明書」を提出します。

これは、「買います」という意思を伝えるための「購入申込書」のようなものです。

一般的に、不動産会社から渡される専用の用紙に、

・土地の情報
・購入希望金額
・引渡し時期
・買主の情報

などを記入して認印を押すだけでOKで、添付書類は不要です。

なお「購入希望金額」に、売値より低い金額を書いたり、値引き交渉の希望を書くこともできます。

ただし、

・法的拘束力はない
・希望者が複数の場合がある

ということに注意が必要です。

つまり、1つの土地に複数人が買付証明書を出した場合、オークションのように購入希望金額が高い人が優先されやすくなります。

なので、どうしてもほしい土地の場合は、不動産会社とよく相談してみましょう。

3.住宅ローンの事前審査を受ける

次に「住宅ローンの事前審査」を受けることになります。

ポイントとしては、

・できるだけ早めに行う
・複数の金融機関に同時に依頼する
・不動産会社や施工会社とよく相談する

ということです。

通常、買付証明書の提出から土地の契約まで10日くらいしかありません。

一方、事前審査の期間は数日かかるため、できるだけ早く行う必要があります。

また、審査に通らない場合も想定して、事前にリストアップした複数の金融機関に、同時に依頼するのがよいでしょう。

さらに、審査には建物のラフプランや、概算の見積書が必要な場合があるので、施工会社から準備してもらうようにします。

いずれにしても、かなりタイトなスケジュールになるので、事前に不動産会社や施工会社とよく相談するようにしましょう。

4.契約書などのコピーをもらう

無事に事前審査に通ったら、

・土地売買契約書
・重要事項説明書

コピーをもらうようにします。

理由としては、契約日当日に渡されてすぐに署名・押印するのは危険だからです。

いずれも、文量が多く内容も専門的なため、契約日よりも前にコピーをもらって、隅々までじっくり読んでおくようにします。

ポイントとしては、

・土地、売主、買主の情報は正しいか?
・土地の金額や引き渡しの時期は正しいか?
・契約解除やローン特約の記載はあるか?
・その他、トラブルが起きそうな事項はないか?

ということです。

特に、住宅ローンの本審査が通らなかった場合などに、契約を解除して手付金を返還する旨の記載があるかは重要です。

また、土地決定までにチェックした内容と異なる点や、その他不明な点がある場合は、事前にリストアップして回答をもらうようにしましょう。

5.土地売買契約を結ぶ

「土地売買契約」は、

・重要事項説明を受ける
・手付金の支払いを行う
・契約書に署名押印する

という内容で行います。

まず、「宅地建物取引士」という専門資格を持った人が「重要事項説明書」の説明を読み上げます。

全文読むので時間がかかりますが、事前にもらったコピーの内容と同じか、不明な点がないかをしっかり聞くようにしましょう。

手付金は、土地価格の5〜10%ほどを現金で支払うことになりますが、けっこうな金額になるので、余裕を持って準備しておきます。

最終的に、重要事項説書、契約書ともに内容を確認して、問題がなければ署名押印をして契約を結びます。

6.住宅ローンの本審査を受ける

土地売買契約の後、「住宅ローンの本審査」を申し込みます。

本審査には、

・本人確認書類
・収入を証明する書類
・購入予定の土地の書類
・実印、印鑑証明書

といったものが必要になります。

書類に不備があると、手続きが遅れたり、審査に落ちる可能性もあるため、事前に確認して余裕をもって準備しましょう。

1〜2週間くらいで本審査を無事通過した後は、金融機関と「金銭消費賃借契約」つまりローン契約を結びます。

契約にあたっては、

・借入金額
・返済年数、金利
・融資金の振込日

などをチェックします。

特に、土地の残金を支払わなければ引き渡しができないため、融資金の振込日は問題ないか、しっかり確認しましょう。

7.残金決済・所有権移転登記

住宅ローンの融資金が振り込まれたら、土地の残金を売主に支払います。

それと当時に、所有権の移転登記も行います。

手続きは司法書士がしてくれますが、報酬が発生するので、事前に金額を確認し、準備しておきましょう。

登記が終わったら登記簿をもらい、所有者の名前が自分のものになっていることを確認しましょう。

以上で、土地の引き渡しが完了となります。

【裏ワザ】土地を安く買う・値引き交渉の方法

極秘

土地を安く買う「値引きで失敗しないコツ」をご紹介します。

・土地を探したが予算オーバーしそう…
・土地を値切る方法ってあるの?

という人におすすめです。

ポイントは下記の5つです。

・1.エリアの相場を引き合いに出す
・2.購入資金が確実にあると示す
・3.売主が業者なら決算期を狙う
・4.セールストークに焦らない
・5.申し込み時に希望価格を伝える

これらについて、1つずつ説明します。

1.エリアの相場を引き合いに出す

1つ目のポイントは「エリアの相場を引き合いに出す」ことです。

値引き交渉では、ただ単に、

・もうちょっと安くならないの?
・予算オーバーなので値下げしてほしい

というだけでは材料として弱く「難しいですね」と言われてしまいます。

一方で、

このエリアの適正価格は坪○○万円だと思うのですが、この物件は高いですよね。どれだけ値引きしていただけるのでしょうか?

「具体的な数字」を出すと、成功の可能性はぐっと上がります。

そのための準備として、候補のエリアの、

・路線価
・近くの物件価格
・過去の取引事例

などを事前に調べておくようにしましょう。

2.購入資金が確実にあると示す

2つ目のポイントは「購入資金が確実にあると示す」ことです。

具体的には、

・現金で買えるor住宅ローンが確実である
・手付金(物件価格の5〜10%)を払える

ということです。

これらの条件を満たしていない客は、相手にするだけ時間の無駄であり、そもそも交渉の相手になりません。

なので、

・現金で買おうと思っています
・住宅ローンはシミュレーション済です
・手付金を払える現金はあります
・源泉徴収票をもってきました

といったことを伝えて「有望な客」であることをアピールしましょう。

3.売主が業者なら決算期を狙う

3つ目のポイントは「売主が業者なら決算期を狙う」ことです。

土地の売主が不動産会社や住宅会社ならば、必ず決算があります。

そして、決算が近ければ近いほど、

多少値引きしても、売れ残りをなくして利益を確定したい

という心理が働きます。

なので、売主の業者のホームページなどで決算月を確認して、そのタイミングで値引き交渉をしてみましょう。

一方、売主が個人の場合は、決算のような期限はないため、

・なるべく早く売って現金化したい
・時間がかかっても高く売りたい

というように、事情はケースバイケースです。

4.セールストークに焦らない

4つ目のポイントは「セールストークに焦らない」ことです。

具体的には、

・このへんはめったに物件が出ないですよ
・誰かに買われてしまうかもしれませんよ
・この物件の値引きはやってないんですよ

といったフレーズです。

こう言われると、動揺して「買います」と言ってしまう人もいるかもしれません。

しかし、値引き交渉をしたいなら、冷静に、

・この1ヶ月で○個の物件が出てましたよ
・そのときはご縁がなかったと諦めます
・○○○万円なら申し込みたいんですが

切り返すのがベターです。

5.申し込み時に希望価格を伝える

5つ目のポイントは「申し込み時に希望価格を伝える」ことです。

値引き交渉のタイミングは1回しかありません。

それは、買付証明書を出す「申し込み」のときです。

その際は、

・路線価から計算した適正価格より高い
・近くの物件や過去の取引事例より高い

といった値切りの要素とともに「○○○万円なら申し込んでもいい」ということを伝えます。

多くの場合、担当者は「買い手側の仲介業者」であり、申し込みと値引き交渉の内容を売主側に伝えます。

そして、売主側からOKが出れば、値引きした額で契約可能となります。

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