【2024年最新】家の建て替え費用の相場は？1000万で可能？経験者が解説

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こんな悩みはありませんか？

この記事では、実際に家づくりを経験した私が、

について解説しています。

家の建て替えの相場感や費用のポイントがわかるので、ぜひ読んでみてください。

家の建て替え費用の相場(全国平均)

住宅市場動向調査報告書(令和5年度)によれば、建て替え費用の相場は、以下のとおりです。

	総額(万円)	自己資金(万円)	借入金(万円)
令和元年度	3,555	1,725	1,830
令和2年度	3,055	1,715	1,340
令和3年度	3,299	1,828	1,471
令和4年度	4,487	2,093	2,394
令和5年度	5,745	2,440	3,305

家の建て替え費用の種類と内訳(建築費・解体費・その他)

家を建て替える費用の種類と内訳は、以下のとおりです。

大分類	小分類	割合
建築費用	本体工事費	約70%
	別途(付帯)工事費	約25%
	設計料/工事監理料	-
	建物の諸費用	約5%
その他費用	住宅ローンの諸費用	-
	雑費	-
	税金	-
	維持費	-

これらについて、1つずつ解説します。

建築費用：本体工事費

まず、建築費用は、本体工事費と別途(付帯)工事費に分かれます。

本体工事費というのは、建築費用の70%くらいを占める費用で、

などの費用になります。

建築費用：別途(付帯)工事費

一方で、別途(付帯)工事費というのは、建築費用の25%くらいを占める費用で、

などの費用になります。

本体工事と別途工事の違いは何か？というと、ざっくり言えば、本体工事は、家を建てる上で絶対に必要な工事になります。

一方で、別途工事というのは、本体工事に付随する工事になります。

建て替えの際の解体工事も、ここに含まれます。

建築費用：設計料/工事監理料

設計料というのは、名前のとおり、建物を設計して設計図を作ってもらう費用のことです。

一方、工事監理料というのは、工事が設計図どおりに行われているかどうかをチェックしてもらう費用になります。

設計料/工事監理料は、業者の種類によって扱いが違ってきます。

まず、ハウスメーカーや工務店の場合は、設計料/工事監理料を本体工事費に含むことが多いです。

一方で、設計事務所の場合は、本体工事費と別途工事費を足した費用の10〜15%くらいを別に支払うことになります。

この部分が、設計事務所とそれ以外の業者との料金面での違いになります。

建築費用：建物の諸費用

建物の諸費用というのは、建築費用の5%くらいを占める費用で、

などになります。

注意点としては、これらの費用は、住宅ローンではなく現金で支払うことが多いので、自己資金を確保しておく必要があります。

その他費用：住宅ローンの諸費用

住宅ローンの諸費用というのは、住宅ローンを契約するときにかかる、

などになります。

特に、保証料や事務手数料は、住宅ローンの種類や金融機関によって、大きく違ってきます。

その他費用：雑費

雑費というのは、

あとは、建て替えする場合は、

というのも必要になります。

これらの費用についても、住宅ローンではなく、現金で支払うことが多いので、自己資金を確保しておく必要があります。

その他費用：税金

税金については、

というのがかかります。

このうち、不動産取得税は、家を建てたときに、1回だけ払う税金です。

一方で、固定資産税と都市計画税は、家を所有している限り、毎年支払うことになります。

その他費用：維持費

維持費については、

になります。

厳密に言えば、これらの維持費は、家づくりの費用ではありません。

しかし、どういう家を建てるかによって、維持費が大きく変わってきますので、最初に考えておいたほうが良いと思います。

家の建て替えは1000万円でもできる？

結論から言うと、残念ながらできません。

フラット35利用者調査(2023年度)によれば、最も安い建築費でも、

となっており、1000万円未満はありません。

また、1000〜1200万円と1200〜1400万円で1件ずつありますが、これはレアケースで、1400万円以降でようやく件数が増えてきています。

つまり、一般的には、建築費は安くても1400万円以上かかるということです。

さらに、建て替えの場合は、建築費のほかに、解体費が数十万〜百万円単位でかかってきます。

なので、1000万円で建て替えをするのは、現実的ではないのです。

確かに、ネット上では「1000万円で建て替えできる」という記事も見かけますが、

のいずれかのパターンでしかありません。

①は「1000万円"台"という表記」のパターンです。

つまり、

と言っているのではなく、

と言っているのです。

「1000万円台=1999万円までOK」ということなので、これは誤解を招く表現で、誠実ではありません。

②は「解体費などが含まれていない」パターンです。

家の建て替え費用の種類と内訳でも説明したとおり、

といった費用に分けられるのですが、②のパターンは、

と言っているに過ぎず、解体費などの別途工事費や諸費用が含まれいないのです。

これも、誤解を招く表現なので、誠実ではありません。

家の建て替えとリフォームの違い(どっちがいい？)

建て替えの費用が高いとなると、リフォームも選択肢に入ってくるでしょう。

なので、ここでは、

について、解説したいと思います。

建て替えとリフォームの違い

建て替えは、家全体を解体して建て直すものです。

柱や基礎なども全て無くし、更地の状態にして、一から新しい家を新築します。

一方、リフォームは、家を部分的に新しくするものです。

原則、既存の家は残したまま、リビングや水回りなどの内装や設備を新しくします。

場合によっては、間仕切り壁などを壊して、間取りを少し変えるケースもありますが、柱や基礎はそのままです。

ただし、

というものもあります。

全面リフォームは、リビングや水回りなどに限定せず、家全体をリフォームすることです。

さらに、スケルトンリフォームは、床・壁・天井・設備などを全て撤去し、柱や基礎だけの「骨組み」にしてから、間取り・内装・設備を作り直すものです。

建て替えのメリット

まず、建て替えは、完全に新しい家にできます。

そのため、古さや見た目、臭いが気になる…といった問題もなくなります。

また、家全体の性能や利便性が上がります。

断熱性や気密性がぐっと向上するため、過ごしやすく省エネにもなりますし、間取りや設備も新しくなるため、使い勝手が良くなります。

さらに、建て替えは、全面リフォームよりコスパが良いです。

私の実家の話ですが、全面リフォームの見積もりを取ったところ、建て替えよりも多少安いくらいでした。

なので、全面リフォームをするよりも、少し割高になりますが、全て新しくできる建て替えのほうが、トータル的にはお得だと思います。

建て替えのデメリット

まず、建て替えはリフォームより高いです。

部分的なリフォームならば、100万円〜1000万円くらいの間で済む場合がほとんどです。

一方で、建て替えとなると、建築費が安くても1400万円以上、それに解体費が数十万〜百万円単位でかかってきます。

また、仮住まいや引越しが必要になります。

元の家を全て解体して新築するため、工事の期間中は、引っ越しをしてアパートなどに移る必要があります。

なので、家賃や引越し費用、移動の手間がかかることになります。

さらに、今まで住んでいた家を残せない、というのもデメリットです。

元の家を完全に壊してしまうため「愛着のある家をなくしたくない」という人にとっては、建て替えは難しいかもしれません。

リフォームのメリット

まず、リフォームは建て替えより安いです。

部分的なリフォームならば、100万円〜1000万円くらいの間で済む場合がほとんどです。

一方で、建て替えとなると、建築費が安くても1400万円以上、それに解体費が数十万〜百万円単位でかかってきます。

また、仮住まいや引越しが不要です。

小規模なリフォームであれば、住みながら工事ができるため、引っ越しをしてアパートなどに移る必要がありません。

そのため、仮住まいの家賃や引越し費用、移動の手間などがかかりません。

さらに、リフォームは、今まで住んでいた家を残すことができます。

という人にとっては、メリットになります。

リフォームのデメリット

まず、完全に新しい家にはできません。

そのため、リフォームしていない箇所は、古さや見た目、臭いが気になる…といった問題が残ったままです。

また、家全体の性能や利便性は上がりません。

特に、耐震性や断熱性といった性能は、基礎・柱・断熱材といった家の構造を全て変えない限り、大幅に良くするのは困難です。

さらに、全面リフォームだとコスパが悪くなります。

繰り返しになりますが、私の経験上、全面リフォームは建て替えより多少安いくらいです。

なので、全て新しくできる建て替えに比べて、古い部分が残る全面リフォームは、コスパ的には良くないと感じます。

建て替えとリフォームどっちがいいか？

結論から言えば、以下のとおりです。

建て替えがおすすめの人は、家全体をどうにかしたい人です。

具体的には、

といった場合です。

このような問題を解決するには、基本的に建て替えしかありません。

確かに、全面リフォームやスケルトンリフォームというのもありますが、

ため、個人的にはおすすめしません。

特に、昭和56年5月31日以前に建てられた家は「旧耐震基準」であり、大きな地震に対して弱いので、可能であれば、建て替えがベストです。

一方、リフォームがおすすめの人は、家の一部だけをどうにかしたい人です。

具体的には、

といった場合です。

家を部分的に新しくするだけなら、リフォームで対応可能です。

費用的にも、100万円〜1000万円くらいの間で済む場合が多いでしょう。

また、昭和56年6月1日以後に建てられた家ならば「新耐震基準」であり、大きな地震にも比較的強いので、建て替えるまでの必要性は少ないです。

家の建て替え費用をできる限り安くするポイント

この記事では、建て替えの費用について解説してきました。

しかし、安く家を建て替えるために最も重要なのは、

ということです。

私の実家の建て替えの話ですが、いくつかの業者に相見積もりをしたところ、最も安い業者と最も高い業者の間で、約1000万円の差がありました。

結局、最も安い業者に依頼できたのですが、もし相見積もりをしなかったら、余計に1000万円を払っていたかもしれません。

それくらい、安く家を建て替える上で、相見積もりが重要だということです。

ただ、

という人も少なくないと思います。

そんな人には、以下のサイトがおすすめです。

このサイトを使えば、複数のハウスメーカーや工務店から、

を作ってもらえます。

いろいろな業者の提案を比較検討できるので、最も安く建て替えてくれる業者が見つかります。

サイトの使い方は簡単です。

必要事項をフォームに入力するだけなので、3分くらいで完了します。

無料で利用できるので、使ったことがない人は試してみましょう。