こんなお悩みに答えます。
こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。
注文住宅を購入するときに、
・決めることの順番って？
・スケジュールや段取りを知りたい
・土地がない(ある)場合の進め方は？
と悩む人も少なくないでしょう。
本記事では、そんな人に役立つ「家を建てる流れ・ポイント」をご紹介したいと思います。
【土地なし】注文住宅の家を建てる流れ
土地なしの場合の家を建てる流れは、下記のとおりです。
・1.知識を学ぶ
・2.予算を考える
・3.要望をまとめる
・4.業者を探す
・5.土地を探す
・6.住宅ローンを探す
・7.契約する
・8.工事〜引き渡し
これらについて、1つずつ説明していきます。
1.知識を学ぶ
ステップ1は「知識を学ぶ」です。
家づくりは決断の連続なので、その判断基準となる最低限の知識が必要になってきます。
なので、いきなり行動を起こすのではなく「急がば回れ」で、まずは知識を身につけましょう。
おすすめのやり方は、マイホームの建て方などの「本を買って読む」ことです。
理由としては、ネットなどに比べて、情報がそれなりに正確であり、まとまっているからです。
これを1冊をザーッと読んで、家づくりの全体像をつかんでおきましょう。
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2.予算を考える
ステップ2は「予算を考える」です。
これをしないで、要望をまとめたり、業者を探したりしても「お金が足りなかった」となれば、それまでの時間が無駄になってしまいます。
そうならないために、まずお金を考えましょう。
具体的には、
・家計簿をつける
・貯金に回す分を確保する
・返済に使える額を計算する
・返済額から予算総額を逆算する
という順番で進めます。
特に大事なのは「無理なく返せる返済額」を考えることです。
将来、収入の変動や思わぬ出費があったとしても大丈夫な金額にしましょう。
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3.要望をまとめる
ステップ3は「要望をまとめる」です。
要望というと、間取りや内装、設備などを考える人が多いと思います。
それも良いのですが、最も大切なのは、
・どんな家族が
・どんなところで
・どのように暮らしたいか
という「理想の暮らし」を言語化することです。
なぜなら、間取りや設備といったものは、「理想の暮らし」を実現するための手段でしかないからです。
なので、
・のんびりくつろげるようにしたい
・生活感を出さずにスッキリしたい
・子供が楽しく遊べるようにしたい
といったように、テーマやコンセプト的な要望をまず考え、それに沿って具体的な要望を出していくと良いでしょう。
4.業者を探す
ステップ4は「業者を探す」です。
ポイントは「ハウスメーカー以外も検討する」ことです。
ハウスメーカーだけでなく、工務店や設計事務所など、いろいろな種類の業者を比較したほうが、選択の幅も広くなるからです。
なので、ハウスメーカーが多い住宅展示場だけでなく、
・チラシ
・テレビCM
・地域情報誌
などを参考に、工務店や設計事務所も回ってみましょう。
5.土地を探す
ステップ5は「土地を探す」です。
土地探しは、
業者の候補が絞られた段階で、業者と一緒に行う
のがおすすめです。
理由としては、
・土地のチェックをしてくれる
・土地と建物の予算調整がしやすい
・交渉を代行してくれる場合がある
からです。
自分だけで探すよりも、業者の専門家としての力を借りましょう。
6.住宅ローンを探す
ステップ6は「住宅ローンを探す」です。
対象となる金融機関は、
・地方銀行
・都市銀行
・ネット銀行
・ノンバンク
などいろいろありますが、融通の良さを考えると、地方銀行が第1候補になることが多いと思います。
探し方のポイントとしては、
・金利の安さだけで選ばない
・手数料や保証料なども含めた総返済額で判断する
・予算(=無理なく返せる返済額)に最適なものを選ぶ
ことが大事です。
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7.契約する
ステップ7は「契約する」です。
業者と契約する上でのポイントは、
・工事請負契約書
・重要事項説明書
・最終の見積書
・最終の図面
・工事工程表
などのコピーを事前にもらうようにすることです。
理由としては、契約日当日に渡されてすぐに署名・押印するのは危険だからです。
いずれも、文量が多く内容も専門的なため、契約日よりも前にコピーをもらって、隅々までじっくり読んでおくようにします。
不安な場合は、業者と関係のない建築士や弁護士など「第三者の専門家」にチェックしてもらうのもありです。
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8.工事〜引き渡し
ステップ8は「工事〜引き渡し」です。
工事が始まってからは、
・細かい仕様の決定
・設備等の位置決め
などの打ち合わせを、随時行っていきます。
もし、設計図にない変更をする場合は、必ず見積書や図面を作ってもらい、納得した上で決定します。
安易な変更の繰り返しは、工事の遅れや費用の増額、品質の低下につながるので慎重に行いましょう。
工事が完了したら、設計図どおりにできているか施主が確認する「完成検査」を行い、問題がなければ引き渡しとなります。
【土地あり】注文住宅の家を建てる流れ
土地ありの場合の家を建てる流れは、
土地なしの場合の流れから「5.土地を探す」がなくなっただけ
で、あとはほぼ同じです。
ただし、知っておくべきポイントがあります。
それは、下記の5つです。
・1.法規制をチェックする
・2.登記情報をチェックする
・3.敷地条件をチェックする
・4.施工業者をじっくり選ぶ
・5.既存建物をどうするか考える
これらについて、1つずつ説明します。
1.法規制をチェックする
1つ目のポイントは「法規制をチェックする」ことです。
具体的には、
・用途地域の種類は何か？
・建蔽率や容積率はいくらか？
・高さ制限はないか？
・防火規制はないか？
・その他、制限はないか？
といったことを確認します。
これらは、建てられる建物の条件(面積や高さ、仕様など)に関わってきます。
早い段階で調べておくようにしましょう。
2.登記情報をチェックする
2つ目のポイントは「登記情報をチェックする」ことです。
具体的には、
・地目は宅地か？
・面積はいくらか？
・所有権は自分の名義か？
・抵当権の設定はどうか？
・隣地との境界に問題はないか？
といったことを確認します。
特に、自分で購入した土地ではなく、
・親から土地を相続した
・親の土地に家を建てる
といった場合は、権利関係などに問題ないか登記簿を見てみましょう。
必要な場合は、司法書士や弁護士などに相談するのもありです。
3.敷地条件をチェックする
3つ目のポイントは「敷地条件をチェックする」ことです。
具体的には、
・道路の向きはどちらか？
・日当たりや風通しは良いか？
・隣家の影や視線は問題ないか？
・地盤や擁壁の安全性は問題ないか？
・水道、ガス、電気は通っているか？
といったことを確認します。
条件が悪くても設計でカバーできますが、前もって調べたほうが後々スムーズです。
特に、1年を通した日当たりや地盤の安全性などは重要な条件なので、しっかり確認しましょう。
4.施工業者をじっくり選ぶ
4つ目のポイントは「施工業者をじっくり選ぶ」ことです。
これは、土地がある人の特権です。
土地なしの場合と違い、すでにある土地の情報をもとに、
・最適な設計プラン
・詳細な見積もり書
を作ってもらうことができます。
複数の業者の提案をじっくり比較して、要望と金額がベストな1社を選びましょう。
5.既存建物をどうするか考える
5つ目のポイントは「既存建物をどうするか考える」ことです。
具体的には、
・いま住んでいる家がある
・古屋付き土地を購入した
といった場合に、
・A：解体して新築に建て替える
・B：リフォーム(リノベーション)する
のどちらを選ぶかということです。
Aは「解体費＋建築費」で、それなりの金額がかかります。
Bは改修費のみですが、全面リフォームや耐震工事を行うと、Aの金額とあまり変わらないかもしれません。
いずれにしても、それぞれの場合の見積もりを取って、比較するのがおすすめです。
【要注意】非効率な家づくりの進め方
私の経験上、「非効率」と感じる進め方もありますので、紹介します。
それは、下記の3つです。
・1.いきなり業者を探す
・2.いきなり土地を探す
・3.いきなり住宅ローンを探す
1つずつ、説明します。
1.いきなり業者を探す
1つ目は「いきなり業者を探す」です。
まず、最低限の知識がないと、
・業者の話を鵜呑みにしてしまう
・適切な質問や切り返しができない
というリスクがあります。
また、予算や要望がまとまっていないと、
・具体的な提案をしてもらえない
・プランや見積書をチェックできない
ため、業者の候補を絞ることができません。
なので、業者探しは、知識を学び、予算と要望をまとめてから行うようにしましょう。
2.いきなり土地を探す
2つ目は「いきなり土地を探す」です。
もし、土地だけを先行して買った場合、
・建物の建築が制限される
・要望どおりの家にできない
・改良工事で追加費用がかかる
といったトラブルが発生するリスクがあるからです。
土地探しは、業者の候補が絞られた段階で、業者と一緒に探すようにしましょう。
3.いきなり住宅ローンを探す
3つ目は「いきなり住宅ローンを探す」です。
金利などの条件は常に変動するので、早めに選んでも、後々変わる可能性があるからです。
また、住宅ローンの申し込みには、
・建物のラフプラン
・概算見積書
が必要な場合もあるため、実際に動くのは業者を絞ってからになります。
なので、具体的な住宅ローンを探さずに、候補の金融機関をリストアップするだけにしておきましょう。