失敗・後悔しない家づくりブログ【新築・注文住宅】

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【土地購入】流れ・探し方・タイミング・手順【何から始める?】

土地
家を建てる人「土地購入の流れや探し方、契約の注意点を知りたいです」

こんなお悩みに答えます。

こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。

注文住宅を建てる土地を探すときに、

・土地購入の流れを知りたい
・探すタイミングや探し方のコツは?
・契約する上で注意点ってある?

といった悩みを持つ人も少なくないはずです。

本記事では、そんな人に役立つ「土地購入の流れ・探し方・契約のポイント」をご紹介したいと思います。

土地購入の流れ(タイミング・探し方のポイント)

管理地

まず、「土地を探すタイミング」「探し方」についてお伝えします。

ポイントは下記の4つです。

・1.何から始めればよいか
・2.土地探しのタイミング
・3.土地の探し方のポイント
・4.第三者チェックも活用する

これらについて、1つずつ説明します。

1.何から始めればよいか

土地を探すのに「何から始めるか?」ですが、

・要望をまとめる
・予算を決める

ことが必要です。

この2つが分からなければ、探すことも決めることもできないからです。

まず、「要望をまとめる」ですが、

・エリアの希望
・その他の要望
・建物の要望

を考えます。

「エリアの希望」は「○○市○○地区」のように地域ごとに、第1希望〜第3希望くらいを出しておきましょう。

「その他の要望」としては、

・広さ
・道路の向き
・利便性、周辺環境

などがありますが、細かすぎると条件に合う土地がなくなってしまうため、ざっくりと考える程度にします。

逆に「どんな家にしたいか?」つまり「建物の要望」は、土地選びに影響するので、しっかり考えておきましょう。

次に、「予算を決める」ですが、

・家計簿をつける
・貯金に回す分を確保する
・無理のない返済額を計算する
・土地+建物+αで予算を決める

という流れで考えると良いです。

特に、「土地+建物+α(諸費用など)」という総額で予算を出しましょう。

また、土地の予算は、周辺相場などからざっくり把握する程度にとどめ、「○○○万円」と具体的に決めないほうが、あとで建物とのバランスを調整しやすくなります。

2.土地探しのタイミング

「土地探しのタイミング」は、

施工会社の候補が3〜4社に絞られた段階

で行うのがおすすめです。

理由としては、

・土地と業者を同時に探すのが大変
・土地だけを先行して買うリスクがある
・住宅ローンの手続きをスムーズにするため

です。

特に、土地だけを先行して買った場合、

・建物の建築が制限される
・要望どおりの家にできない
・改良工事で追加費用がかかる

などのトラブルが発生することがあるので、要注意です。

3.土地の探し方のポイント

「土地の探し方のポイント」は、下記の3つです。

・施工会社と一緒に探す
・時間をかける、焦らない
・ネット以外の情報収集もする

まず、「施工会社と一緒に探す」ことは、

・土地のチェックをしてくれる
・土地と建物の予算調整がしやすい
・交渉を代行してくれる場合がある

というメリットがあります。

施工会社の候補を3〜4社に絞った段階で、各社に土地探しの相談をしてみましょう。

次に「時間をかける、焦らない」ことも重要です。

土地探しは「運の要素」が強いので、出ないときはなかなか出ません。

しかし、半年〜1年くらいすれば候補が見つかると思うので、焦らず探しましょう。

「ネット以外の情報収集」としては、

・チラシ
・テレビCM
・地元の不動産屋

などがあります。

地味ですが、意外に良い候補が見つかることもありますので、チェックしてみましょう。

4.第三者チェックも活用する

土地の購入は「かなり専門的な取り引き」です。

なので、

・土地そのものの状態
・重要事項説明書の内容
・契約書の内容

などが不安な場合は「第三者チェック」も活用しましょう。

具体的には、

・施工会社にアドバイスを求める
・建築士、弁護士などに個別に依頼する
・自治体の不動産相談窓口に相談する

ということです。

ただし「土地の売主=施工会社」という場合は、専門家や自治体に個別に相談するのが良いでしょう。

土地購入の流れ(買付証明・住宅ローン・契約・引渡し)

土地売買契約書

次に、土地購入の「契約」についてお伝えします。

流れは下記のとおりです。

・1.土地を決める
・2.買付証明書を出す
・3.住宅ローンの事前審査を受ける
・4.契約書などのコピーをもらう
・5.土地売買契約を結ぶ
・6.住宅ローンの本審査を受ける
・7.残金決済・所有権移転登記

1つずつ、ポイントや注意点も含めて説明します。

1.土地を決める

「土地を決める」にあたっては、

・要望どおりの家が建つか?(規制、敷地条件など)
・安全性、利便性、地域住民、周辺環境に問題ないか?
・予算内に収まるか?(土地と建物のバランス)

ということがポイントになります。

なので、

・施工会社に確認する
・地盤調査を行う(必要な場合)
・実際に土地の周辺を歩いてみる

といった感じでチェックを行います。

特に、土地の周辺環境は、実際に見てみないとわかりません。

曜日や時間帯を変えたりして、何回か行ってみましょう。

2.買付証明書を出す

土地が決まったら「買付証明書」を提出します。

これは、「買います」という意思を伝えるための「購入申込書」のようなものです。

一般的に、不動産会社から渡される専用の用紙に、

・土地の情報
・購入希望金額
・引渡し時期
・買主の情報

などを記入して認印を押すだけでOKで、添付書類は不要です。

なお「購入希望金額」に、売値より低い金額を書いたり、値引き交渉の希望を書くこともできます。

ただし、

・法的拘束力はない
・希望者が複数の場合がある

ということに注意が必要です。

つまり、1つの土地に複数人が買付証明書を出した場合、オークションのように購入希望金額が高い人が優先されやすくなります。

なので、どうしてもほしい土地の場合は、不動産会社とよく相談してみましょう。

3.住宅ローンの事前審査を受ける

次に「住宅ローンの事前審査」を受けることになります。

ポイントとしては、

・できるだけ早めに行う
・複数の金融機関に同時に依頼する
・不動産会社や施工会社とよく相談する

ということです。

通常、買付証明書の提出から土地の契約まで10日くらいしかありません。

一方、事前審査の期間は数日かかるため、できるだけ早く行う必要があります。

また、審査に通らない場合も想定して、事前にリストアップした複数の金融機関に、同時に依頼するのがよいでしょう。

さらに、審査には建物のラフプランや、概算の見積書が必要な場合があるので、施工会社から準備してもらうようにします。

いずれにしても、かなりタイトなスケジュールになるので、事前に不動産会社や施工会社とよく相談するようにしましょう。

4.契約書などのコピーをもらう

無事に事前審査に通ったら、

・土地売買契約書
・重要事項説明書

コピーをもらうようにします。

理由としては、契約日当日に渡されてすぐに署名・押印するのは危険だからです。

いずれも、文量が多く内容も専門的なため、契約日よりも前にコピーをもらって、隅々までじっくり読んでおくようにします。

ポイントとしては、

・土地、売主、買主の情報は正しいか?
・土地の金額や引き渡しの時期は正しいか?
・契約解除やローン特約の記載はあるか?
・その他、トラブルが起きそうな事項はないか?

ということです。

特に、住宅ローンの本審査が通らなかった場合などに、契約を解除して手付金を返還する旨の記載があるかは重要です。

また、土地決定までにチェックした内容と異なる点や、その他不明な点がある場合は、事前にリストアップして回答をもらうようにしましょう。

5.土地売買契約を結ぶ

「土地売買契約」は、

・重要事項説明を受ける
・手付金の支払いを行う
・契約書に署名押印する

という内容で行います。

まず、「宅地建物取引士」という専門資格を持った人が「重要事項説明書」の説明を読み上げます。

全文読むので時間がかかりますが、事前にもらったコピーの内容と同じか、不明な点がないかをしっかり聞くようにしましょう。

手付金は、土地価格の5〜10%ほどを現金で支払うことになりますが、けっこうな金額になるので、余裕を持って準備しておきます。

最終的に、重要事項説書、契約書ともに内容を確認して、問題がなければ署名押印をして契約を結びます。

6.住宅ローンの本審査を受ける

土地売買契約の後、「住宅ローンの本審査」を申し込みます。

本審査には、

・本人確認書類
・収入を証明する書類
・購入予定の土地の書類
・実印、印鑑証明書

といったものが必要になります。

書類に不備があると、手続きが遅れたり、審査に落ちる可能性もあるため、事前に確認して余裕をもって準備しましょう。

1〜2週間くらいで本審査を無事通過した後は、金融機関と「金銭消費賃借契約」つまりローン契約を結びます。

契約にあたっては、

・借入金額
・返済年数、金利
・融資金の振込日

などをチェックします。

特に、土地の残金を支払わなければ引き渡しができないため、融資金の振込日は問題ないか、しっかり確認しましょう。

7.残金決済・所有権移転登記

住宅ローンの融資金が振り込まれたら、土地の残金を売主に支払います。

それと当時に、所有権の移転登記も行います。

手続きは司法書士がしてくれますが、報酬が発生するので、事前に金額を確認し、準備しておきましょう。

登記が終わったら登記簿をもらい、所有者の名前が自分のものになっていることを確認しましょう。

以上で、土地の引き渡しが完了となります。

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