こんなお悩みに答えます。
こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。
マイホームの土地探しをする際に、
・いい土地の探し方を知りたい
・買わない方がいい土地って？
・不動産屋に聞くこと、項目は？
ということで悩む場合も少なくないでしょう。
本記事では、そんな人に役立つ「土地選びの優先順位・購入のチェックポイント」をご紹介したいと思います。
土地選びの優先順位を考える条件・項目
まず、土地の優先順位を考える材料となる「条件・項目」をご紹介します。
それは、下記の8つです。
・1.価格
・2.利便性
・3.敷地条件
・4.周辺環境
・5.地域住民
・6.安全性
・7.法規制
・8.登記情報
これらについて、1つずつ説明します。
1.価格
1つ目のポイントは「価格」です。
具体的には、
・近隣の土地の相場はいくらか？
・相場より極端に安くないか？
ということをチェックするようにします。
相場より安い土地を見つけた場合、すぐに飛びつきたくなりますが、
・整備に追加費用がかかる
・近隣トラブルになっている
などの可能性があるため、注意が必要です。
2.利便性
2つ目のポイントは「利便性」です。
・通勤や通学がスムーズか？
・スーパーや銀行などは近いか？
・子育てや教育がしやすいか？
といった点を確認してみましょう。
また、メインの交通手段によって、
・車：移動のしやすさ
・電車：最寄り駅までの時間
・バス：バス停までの近さ
なども合わせて考えると良いでしょう。
3.敷地条件
3つ目のポイントは「敷地条件」です。
・広さは十分か？
・土地の形状はどうか？
・日照や通風は良いか？
・道路の向きはどちらか？
といったことを踏まえて、要望どおりの家が建てられるかイメージしてみます。
それに加えて、
・周囲に建物が建つ可能性はあるか？
・隣家の高さや窓の位置などは問題ないか？
・隣地からの越境物はないか？(植栽など)
といった「近隣との関係」もチェックしてみましょう。
4.周辺環境
4つ目のポイントは「周辺環境」です。
土地の周辺を歩いてみて、
・街並みや景観、雰囲気はどうか？
・交通安全上の問題はないか？(交通量、通学路など)
・防犯上の問題はないか？(街灯、治安など)
といった点を確認してみます。
また、住んでからのストレスを防ぐために、
・振動、騒音、悪臭などはないか？
・嫌悪施設などがないか？(ドブ、墓地、工場など)
・大規模開発や幹線道路などの新設予定はないか？
ということもチェックすると安心です。
5.地域住民
5つ目のポイントは「地域住民」です。
人との関わりは避けては通れないため、
・近隣住民の年齢層、雰囲気はどうか？
・近隣の戸建て、マンション、アパートの割合は？
といった点をチェックしましょう。
また、土地を見ただけでは分からないような、
・ゴミ置き場の位置は？ゴミ出しのマナーは？
・町内会活動の状況は？独自の風習等はないか？
・地域住民同士のトラブルなどはないか？
といったことも、不動産屋などに聞いておきましょう。
6.安全性
6つ目のポイントは「安全性」です。
地震や土砂崩れ、水害などのリスクを減らすために、
・地盤には問題ないか？
・擁壁は改修が必要でないか？
・雨などで土地や道路が浸水しないか？
といった点を確認します。
不動産会社に聞く以外に、
・ハザードマップを確認する
・土盛り状況などを役所に聞く
・雨の日に現場周辺を見に行く
などのチェックをするとなお良いでしょう。
7.法規制
7つ目のポイントは「法規制」です。
法規制は難しい項目が多いのですが、
・都市計画区域は市街化区域か？
・用途地域の種類は何か？
・防火規制はないか？
・建ぺい率、容積率はいくらか？
・高さ制限はないか？
・都市計画道路予定地になっていないか？
といった点を不動産屋に聞いて、問題が起きないか確認しましょう。
特に、建ぺい率や容積率、高さ制限は、建物の大きさに関わってくる項目なので、しっかりチェックするようにします。
8.登記情報
8つ目のポイントは「登記情報」です。
登記情報も難しい項目が多いのですが、
・面積はいくらか？
・公簿面積か実測面積か？
・私道負担はあるか？
・隣地との境界があいまいでないか？
・所有権は自己所有地か？借地ではないか？
・抵当権などは付いていないか？
といった点を不動産屋に聞いて、問題がないか確認しましょう。
特に、面積や隣地との境界がトラブルになることが多いので、念入りにチェックしましょう。
土地購入のチェックポイント・決め手
次に、土地を購入するときの「チェックポイント・決め手」をお伝えします。
それは、下記の7つです。
・1.土地情報は小文字の備考に注意する
・2.資料だけでなく必ず現場を見学する
・3.曜日や時間帯を変えて見学に行く
・4.複数人の目でチェックする
・5.周囲100mくらいを歩いてみる
・6.家が建ったときを想像してみる
・7.近所の人に住み心地を聞いてみる
これらについて、1つずつ説明します。
1.土地情報は小文字の備考に注意する
土地情報が乗っている、
・広告チラシ
・ネットの情報
・不動産屋の資料
などには、小さい文字の備考が書いてありますが、面倒くさがらずに確認しましょう。
例えば、
・建築条件付き
・セットバック
・現状建物あり
・市街化調整区域
などの記載がある場合は、後々トラブルになる可能もあるため要注意です。
2.資料だけでなく必ず現場を見学する
当たり前ですが、土地は必ず自分の目で確かめます。
・資料のイメージどおりか？
・記載情報は間違っていないか？
・実物を見て気づいたことはあるか？
といったことを、現場を見学してチェックしましょう。
何か追加の情報があれば、土地の資料やノートにメモしておき、後で見返したり、比較できるようにしておきます。
3.曜日や時間帯を変えて見学に行く
土地の見学は、
・曜日：平日、土日
・時間帯：朝、昼、夜
・天気：晴れ、くもり、雨
といったように、曜日や時間帯などを変えて、何回か行くようにします。
同じ土地でも、条件によって印象が大きく変わる可能性があるからです。
手間がかかりますが、面倒くさがらずにチェックしてみましょう。
4.複数人の目でチェックする
土地をチェックするには、1人では限界があります。
なので、
・他の家族
・不動産屋
・施工会社
など、複数人の目でチェックするようにします。
特に、施工会社は、家を建てる専門家としての意見をもらえるため、可能であれば見学の同伴をお願いしてみましょう。
5.周囲100mくらいを歩いてみる
土地そのものが良くても、周辺環境に問題がある可能性があります。
なので、少し面倒でも周囲100mくらいを歩いてみて、
・エリアの雰囲気は良いか？
・交通量や道幅などはどうか？
・振動、騒音、悪臭などはないか？
といった点を、自分で確認するようにしましょう。
6.家が建ったときを想像してみる
土地は、土地のみで良し悪しを判断してはいけません。
必ず「建物とセット」で考えるようにします。
なので、
・庭や外構が狭すぎないか？
・日当たりや風通しが悪くないか？
・玄関までのアプローチはスムーズか？
・道路や隣家から丸見えにならないか？
といった「家が建ったとき」をイメージして土地を見るようにしましょう。
7.近所の人に住み心地を聞いてみる
土地をいくら見学しても、実際に住んでみないと分からないこともあります。
可能であれば、その地域に住んでいる人に住み心地を聞いてみましょう。
・深夜にバイクの音がうるさい
・野良猫や鳥のフンが多い
・夏場に虫が発生する
など、数回見学しただけでは分からないような情報を知れるかもしれません。