【土地の選び方のポイント】44個のチェックリストや優先順位を経験者が解説

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こんな悩みはありませんか？

この記事では、実際に家づくりを経験した私が、

について解説しています。

「こんなはずじゃなかった…」という失敗を防げるので、ぜひ読んでみてください。

土地の選び方のポイントは全部で44個ある

土地の選び方のポイントは、全部で44個あります。

それは、以下のとおりです。

これらのポイントについて、1つずつ解説します。

①土地の価格のチェックリスト3個

土地の価格のチェックリストは、以下の3個です。

土地の相場はいくらか？

候補の土地の価格が、高いか安いかを判断する基準として、相場を調べます。

以下のようなサイトで、相場を調べることができます。

ただし、サイトに掲載されている相場は、全ての物件の平均でしかありません。

より正確に相場を調べるには、土地の条件を揃える必要があります。

具体的には、

などが、できるだけ似たような物件をピックアップして、坪単価の平均を求めるようにします。

この坪単価の平均が、土地の相場ということになります。

相場より極端に安くないか？

候補の土地の金額が相場より極端に安い場合は、追加費用がかかったり、何らかのトラブルが隠れている可能性があります。

なので、そういったことがないかをチェックします。

なお、追加費用やトラブルの具体例は、以降のチェックリストで解説しています。

相場より極端に高くないか？

候補の土地の金額が相場より極端に高い場合は、値引き交渉ができる可能性があります。

なので、予算に合わないからと諦めずに、ストックしておくことをおすすめします。

②土地の登記情報のチェックリスト4個

土地の登記情報のチェックリストは、以下の4個です。

地目は宅地か？

地目(ちもく)というのは、土地の用途別の分類のことで、全部で20種類以上あります。

このうち、建物を建てるための「宅地」になっていれば問題ないのですが、農地などで「田」や「畑」になっている場合は、変更手続きをしないと、住宅を建てられません。

なので、最初から、地目が「宅地」になっているか、をチェックしてください。

公簿面積はいくらか？

公簿面積というのは、登記簿に書いてある土地の面積のことです。

公簿面積と物件情報に書かれている面積が同じでないと、契約した後にトラブルになる可能性があります。

なので、それぞれの面積が同じかどうかをチェックしてください。

公簿売買か実測売買か？

公簿売買というのは、公簿面積をもとに、土地の売買を行うやり方です。

実際の測量は行わないので、費用や時間を節約できます。

最近、区画整理された土地などで、公簿面積が信頼できるという場合は、公簿売買が向いていると思います。

一方で、実測売買というのは、実際に測量した面積(実測面積)で、土地の売買を行うやり方です。

実際に測量を行うので、費用や時間はかかりますが、面積が正確になるので、トラブルを防ぐことができます。

古い土地などで、公簿面積が信頼できないという場合は、実測売買が向いていると思います。

候補の土地が、公簿売買なのか実測売買なのか、どちらになっているかをチェックしてください。

隣地との境界があいまいでないか？

古い土地などで、境界を示す杭などがなくて、隣の土地との境界があいまいだと、

といったリスクがあります。

なので、隣地との境界があいまいでないか？をチェックしてください。

③土地の法規制・道路のチェックリスト12個

土地の法規制・道路のチェックリストは、以下の12個です。

市街化区域になっているか？

土地の種類は、街づくりの観点から、

という、2種類に分けられています。

土地が「市街化区域」になっていれば、建物を建てることができます。

しかし、「市街化調整区域」になっていると、自然の保護などが優先されるため、建物を建てられない場合があります。

なので、検討している土地が、市街化区域になっているかをチェックしてください。

用途地域の種類は何か？

用途地域というのは、エリアの用途別の分類のことで、全部で10種類以上あります。

例えば、このエリアは住宅しか建てられません、でも、あのエリアは商業施設や工場も建てられます、といった感じです。

それぞれのエリアによって、建てられる建物の種類や大きさに制限が出てくるので、用途地域の種類が何になっているかをチェックしてください。

建ぺい率はいくらか？

建ぺい率というのは、土地の面積に対する建物の面積の上限のことです。

例えば、100坪の土地があったとして、建ぺい率が60%だとすると、

となり、建物の面積は60坪までにしてください、という規制が出てくる訳です。

なお、ここでいう建物の面積というのは、建物を真上から見たときの面積になります。

容積率はいくらか？

容積率というのは、土地の面積に対する延べ床面積の上限のことです。

例えば、100坪の土地があったとして、容積率が100%だとすると、

となり、延べ床面積は100坪までにしてください、という規制が出てくる訳です。

延べ床面積なので、例えば、2階建ての場合は、1階と2階の面積を足して100坪まで、ということです。

高さ制限はないか？

これは、建物の高さの上限は○○mまでです、という規制のことです。

具体的には、

といったものが、高さ規制になります。

こういった規制がないか、チェックしてください。

防火規制はないか？

防火規制というのは、市街地において、火災の危険を防ぐための規制になります。

具体的には、

といったものが、防火規制になります。

防火規制があると、家を耐火構造にする必要などが出てきたりするので、こういった規制がないか、チェックしてください。

都市計画道路予定地になっていないか？

これは要するに、新しく道路を作ったり、道路を拡張する予定のある土地のことです。

予定地になっているからといって、すぐに道路工事が行われるかというとそうでもなくて、10年とか20年とか、長いスパンでそのままになっている場合もあります。

しかし、もし道路工事が実現したら、将来的に立ち退く可能性もあるので、道路予定地になっていないか、チェックしたほうが良いと思います。

その他の規制、制限などはないか？

いままで説明したような一般的な規制や制限のほかに、その土地によって、独自の規制や制限があったりする場合があります。

なので、そういったものがないかどうかも、チェックしてください。

接している道路は公道か？私道か？

公道というのは、国や自治体が所有・管理している道路であり、私道というのは、個人や法人が所有・管理している道路のことです。

まず、土地に接している道路が、このいずれになっているかチェックしてください。

私道に関する問題はないか？

もし、接している道路が私道だった場合、その所有者とのトラブルなどがあると、後々かなり大変になります。

なので、そういったことがないかをチェックしてください。

接道義務は満たしているか？

接道義務とは、家を建てる土地は、幅4m以上の道路に2m以上接しなければならないというものです。

この接道義務を満たしていないと、原則、家を建てられないので、必ずチェックしてください。

セットバックはあるか？

セットバックというのは、土地が接している道路の幅が4mに満たない場合に、道路の中心線から2mまでの土地を道路扱いして、そのぶん、建物を建てるスペースを後退させなければならない、というものです。

要するに、土地が細い道路に接していると、建物を建てられるスペースが減ってしまうということなので、必ずチェックしてください。

④土地の敷地条件のチェックリスト10個

土地の敷地条件のチェックリストは、以下の10個です。

広さは十分か？

ただし、どのくらいの広さだと十分なのかは、人によって全く異なります。

なので、希望エリアの建築実例を参考に、土地面積の目安を考えると良いでしょう。

土地の形状はどうか？

一般的には、長方形に近いような形の土地が多いと思います。

しかし、中には道路に接している部分が細長くなっている旗竿地だったり、三角形や五角形のような変形している土地もあります。

なので、そうした土地の形がどうなっているのかチェックします。

道路の向きはどちらか？

これは、土地に接する道路が、土地から見たときに、東西南北のどの方角に位置しているか？ということです。

道路の向きによって、設計や間取りも変わってくるので、チェックしてみてください。

日照や通風は良いか？

周りが高い建物に囲まれているような土地は、日当たりだったり、風通しが微妙なことがあります。

なので、そういったことがないかをチェックします。

周囲に建物が建つ可能性はあるか？

開けた土地であっても、周りが売地になっていたり、駐車場だったりすると、将来的に、建物が建つという可能性があります。

そうすると、日当たりや風通し、景観などが変わってくるため、周囲に建物が建つ可能性もチェックするようにします。

インフラは整備されているか？

具体的には、水道、ガス、電気などがちゃんと開通しているか？ということです。

もし、整備されていない場合は、追加工事が必要になるため、事前にチェックするようにしてください。

配管が隣地の地下を通っていないか？

水道管やガス管が、隣の土地の地下を通っている場合、後々、トラブルに発展する可能性があります。

なので、そうなっていないかチェックします。

隣地からの越境物はないか？

隣の家から植物の枝や根っこなどがせり出している場合、これも後々、トラブルに発展する可能性があります。

なので、そういったことがないか、事前にチェックするようにします。

地中に埋蔵物がないか？

例えば、コンクリート片や、浄化槽、その他ゴミなどが地中に埋まっていないか？ということです。

分からない場合は、土地購入後に埋蔵物があった場合の撤去費用を売主に請求できるかもチェックしてください。

追加の工事などが必要でないか？

例えば、擁壁が壊れているので、追加で補修工事をしなければならない、といったようなことです。

こうしたことがないかも、事前にチェックするようにします。

⑤土地の安全性のチェックリスト4個

土地の安全性のチェックリストは、以下の4個です。

ハザードマップは問題ないか？

つまり、地震や、水の災害、土砂災害などの自然災害のリスクが低いか？ということです。

以下のサイトを使えば、希望のエリアのハザードマップを一括して調べることができます

雨などで土地が浸水しないか？

ハザードマップ上では問題なくても、候補の土地が周りの土地や道路よりも低くなっているような場合は、雨が降ったりすると浸水するリスクがあります。

なので、そうなっていないかもチェックするようにします。

地盤は問題ないか？

これは、地震が起きたときに、地盤沈下したりする危険性はないか？ということです。

場合によっては、地盤改良工事が必要になってきます。

以下のサイトを使えば、希望のエリアの地盤の強さなどを調べることができます。

ただし、最終的には、地盤調査が必要になってくるので、あくまでも目安として考えてください。

盛土の問題はないか？

盛土とは、斜面などに土を盛って固めることで、そうして作られた土地は、土砂災害などが発生するリスクがあります。

大規模な盛土をしているかどうかはハザードマップポータルサイトで調べられます。

重ねるハザードマップ地図を見る→すべての情報から選択→土地の特徴・成り立ち→大規模盛土造成地、と選択すると、地図上に盛土が表示されます。

さらに、それぞれの自治体ホームページでも「盛土マップ」を公表していると思うので、それも参考にしてみてください。

⑥土地の利便性のチェックリスト5個

土地の利便性のチェックリストは、以下の5個です。

最寄駅までの時間は？

一番近い駅まで、歩いて何分かかるのか？あるいは、バスなどを使った場合は何分かかるのか？

そういったことをチェックします。

車での移動はしやすいか？

これは、車をよく使う人の場合ですが、主要な道路に出やすいかどうか？車庫の出し入れがしやすいかどうか？といったことです。

そういったことをチェックします。

通勤や通学にかかる時間は？

これは、グーグルマップなどを使って調べる他に、実際に自分で移動してみて、時間を計ってみるというのもありです。

可能であれば、平日の通勤・通学時間を調べられればベストです。

スーパー、病院、銀行などは近いか？

これも、グーグルマップなどを使って調べる他に、実際に自分で移動してみて、時間を計ってみるのが良いと思います。

子育てや教育がしやすいか？

例えば、保育施設や公園、学校や塾などが近くにあるかどうか？

あるいは、自治体が、子育て支援のサービスなどを充実させているか？といったことをチェックするようにします。

⑦土地の周辺環境のチェックリスト6個

土地の周辺環境のチェックリストは、以下の6個です。

街並みや景観、雰囲気はどうか？

要するに、土地の周囲の環境が、自分たちの好みに合うかどうかということです。

これは、グーグルストリートビューなどで手軽に見ることもできますが、可能であれば、実際に土地の周囲100ｍくらいを自分で歩いてみるのがベストです。

安全上の問題はないか？

具体的には、

などをチェックするようにしてみてください。

騒音、振動、悪臭、嫌悪施設などはないか？

騒音・振動・悪臭の発生源になるような場所がないかどうか？

また、嫌悪施設というのは、ドブや墓地、工場、高圧線などのことですが、そういったものがないかどうか、チェックするようにします。

施設開発などの予定はあるか？

例えば、大型の商業施設が近くに出店するなどといったことです。

この場合、利便性が増えるというプラスの要素も、うるさくなるというマイナスの要素もどちらもあるので、自分たちへの影響をイメージするようにします。

近隣住民の年齢層や雰囲気はどうか？

新興住宅地や分譲地などは、だいたいファミリー層が多いと思います。

しかし、そういったところ以外の土地の場合、住民の年齢層が、自分たちに近いのかどうか、またどんな雰囲気なのかをチェックする訳です。

なかなか分かりづらいと思うんですが、土地の周囲100ｍくらいを自分で歩いてみて、すれ違う人を見てみると、少し感じがつかめるかなと思います。

ゴミ置き場のキレイさやマナーは？

要するに、ゴミ置き場が汚くて、ゴミ出しの曜日も守られていない場合は、マナーの悪い住民が多いと考えられるので、そういったところをチェックする訳です。

土地選びの優先順位の考え方・決め方

優先順位の考え方にはいろいろあると思いますが、個人的には、

と良いと思います。

具体的には、以下のとおりです。

安全性：優先順位(高い)

安全性については、命にかかわる＋いかなる工夫でもカバーできないので最優先であると考えます。

土砂災害や浸水などのリスクは、いくらお金をかけても、いくら設計を工夫しても防げるものではないからです。

周辺環境：優先順位(やや高い)

周辺環境については、命にかかわる訳ではありませんが、設計の工夫などでカバーすることが困難です。

騒音や振動、悪臭があったり、近隣住民が変な人でトラブルが起きたりすれば、生活する上でかなりのストレスになります。

価格：優先順位(ふつう)

価格については、建築費用を削ることで、ある程度は調整することができます。

ただし、ほとんどの人にとって、トータルの予算には限界がありますし、あまり建築費用を削ると、満足のいく家を建てられないので注意が必要です。

利便性：優先順位(やや低い)

利便性については、人によってはそれほど問題ないかもしれません。

駅や商業施設まで少し遠くても、車やバスなどの交通手段を使えば済む話ですし、繁華街から離れている分、のどかな暮らしができるとも考えられるからです。

敷地条件：優先順位(低い)

敷地条件については、設計を工夫することで、たいていの問題をカバーできます。

土地が狭くても、形が悪くても、日当たりが微妙でも、腕の良い業者なら、そういった問題を解決してくれますし、むしろ良い業者選びのポイントになるでしょう。

自力でチェックしたり優先順位を決められない場合

この記事では、土地の選び方のポイントについて解説してきました。

しかし、

という人も少なくないと思います。

そんな人には、以下のサイトがおすすめです。

このサイトを使えば、ハウスメーカーや工務店に、

ことができます。

専門家の立場から土地探しのサポートをしてもらえるので、土地選びの失敗を防ぐことができます。

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