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家が古くなってきたので建て替えたいけど、資金があまりない
親の老後のために実家を建て替えたいけど、収入が少ない
家を安く建て替える方法があれば、教えてほしい
こんな悩みはありませんか?
この記事では、実際に家づくりを経験した私が、
・家を建て替える費用の相場
・家を建て替えるお金がない人の対処法
について解説しています。
お金がなくても家を建て替えできるかもしれないので、ぜひ読んでみてください。
60冊以上の家づくり本で勉強した後、一級建築士に外部コンサルを依頼して注文住宅を建てました。
家の建て替え費用の相場(全国平均)
住宅市場動向調査報告書(令和5年度)によれば、建て替え費用の相場は、以下のとおりです。
総額(万円) | 自己資金(万円) | 借入金(万円) | |
令和元年度 | 3,555 | 1,725 | 1,830 |
令和2年度 | 3,055 | 1,715 | 1,340 |
令和3年度 | 3,299 | 1,828 | 1,471 |
令和4年度 | 4,487 | 2,093 | 2,394 |
令和5年度 | 5,745 | 2,440 | 3,305 |
家の建て替え費用の種類と内訳(建築費・解体費・その他)
家を建て替える費用の種類と内訳は、以下のとおりです。
大分類 | 小分類 | 割合 |
建築費用 | 本体工事費 | 約70% |
別途(付帯)工事費 | 約25% | |
設計料/工事監理料 | - | |
建物の諸費用 | 約5% | |
その他費用 | 住宅ローンの諸費用 | - |
雑費 | - | |
税金 | - | |
維持費 | - |
これらについて、1つずつ解説します。
建築費用:本体工事費
まず、建築費用は、本体工事費と別途(付帯)工事費に分かれます。
本体工事費というのは、建築費用の70%くらいを占める費用で、
・基礎工事
・木工事
・屋根外壁工事
・電気水道工事
・設備工事
・内装工事
などの費用になります。
建築費用:別途(付帯)工事費
一方で、別途(付帯)工事費というのは、建築費用の25%くらいを占める費用で、
・解体工事
・地盤改良工事
・外構工事
・冷暖房設備工事
・照明器具工事
・カーテン工事
・ガス工事
などの費用になります。
本体工事と別途工事の違いは何か?というと、ざっくり言えば、本体工事は、家を建てる上で絶対に必要な工事になります。
一方で、別途工事というのは、本体工事に付随する工事になります。
建て替えの際の解体工事も、ここに含まれます。
建築費用:設計料/工事監理料
設計料というのは、名前のとおり、建物を設計して設計図を作ってもらう費用のことです。
一方、工事監理料というのは、工事が設計図どおりに行われているかどうかをチェックしてもらう費用になります。
設計料/工事監理料は、業者の種類によって扱いが違ってきます。
・ハウスメーカー、工務店:本体工事費に含むことが多い
・設計事務所:本体工事費+別途工事費の10〜15%
まず、ハウスメーカーや工務店の場合は、設計料/工事監理料を本体工事費に含むことが多いです。
一方で、設計事務所の場合は、本体工事費と別途工事費を足した費用の10〜15%くらいを別に支払うことになります。
この部分が、設計事務所とそれ以外の業者との料金面での違いになります。
建築費用:建物の諸費用
建物の諸費用というのは、建築費用の5%くらいを占める費用で、
・地盤調査費用
・建築確認申請料
・水道加入金
・契約印紙代
・登記費用
・地鎮祭/上棟式費用
などになります。
注意点としては、これらの費用は、住宅ローンではなく現金で支払うことが多いので、自己資金を確保しておく必要があります。
その他費用:住宅ローンの諸費用
住宅ローンの諸費用というのは、住宅ローンを契約するときにかかる、
・保証料
・事務手数料
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・契約印紙代
・登記費用
などになります。
特に、保証料や事務手数料は、住宅ローンの種類や金融機関によって、大きく違ってきます。
その他費用:雑費
雑費というのは、
・引っ越し代
・家具/家電の購入費用
・近隣あいさつ費用
・職人差し入れ費用
あとは、建て替えする場合は、
・仮住まい費用
・登記費用(滅失)
というのも必要になります。
これらの費用についても、住宅ローンではなく、現金で支払うことが多いので、自己資金を確保しておく必要があります。
その他費用:税金
税金については、
・不動産取得税(1回だけ)
・固定資産税(毎年)
・都市計画税(毎年)
というのがかかります。
このうち、不動産取得税は、家を建てたときに、1回だけ払う税金です。
一方で、固定資産税と都市計画税は、家を所有している限り、毎年支払うことになります。
その他費用:維持費
維持費については、
・水道光熱費(電気、ガス、水道など)
・修繕費(修理、交換、塗装など)
になります。
厳密に言えば、これらの維持費は、家づくりの費用ではありません。
しかし、どういう家を建てるかによって、維持費が大きく変わってきますので、最初に考えておいたほうが良いと思います。
家を建て替えるお金がない場合の対処法8つ
お金がないけど家を建て替えたい…。
そんなときの対処法は、以下の8つです。
・①住宅ローンを組んで建て替える
・②子供にローンを組んでもらう
・③親などから資金援助してもらう
・④火災保険金を申請する
・⑤補助金などの制度を活用する
・⑥建て替えでなくリフォームする
・⑦建て替えでなく売却する
・⑧安く建て替えできる業者を探す
①住宅ローンを組んで建て替える
1つ目は「住宅ローンを組んで建て替える」ことです。
住宅ローンの審査に通りさえすれば、基本的に家は建て替えできるので、これが最重要の対処法になります。
住宅ローンの審査基準は、公表されていませんが、
・収入
・勤務先
・勤続年数
・年齢
・健康状態
・現在の借金
・過去の延滞
などがチェックされると考えられます。
特に重要なのが、借金関係です。
・カードローン
・フリーローン
・キャッシング
・消費者金融
などの借り入れの合計額が多いと、そもそも審査すらしてもらえません。
また、
・借入の支払いが遅れた
・滞納や延滞をしていた
・延滞した回数が多い
という場合も、断られる可能性が高くなってしまいます。
なので、現在の借金がある場合は、まず確実に完済することが最優先です。
また、過去の借金が気になる人は、以下のサイトで自分の信用情報を調べてみましょう。
▼KSC:全国銀行個人信用情報センター
https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
▼CIC:シー・アイ・シー
https://www.cic.co.jp/
▼JICC:日本信用情報機構
https://www.jicc.co.jp/
②子供にローンを組んでもらう
2つ目は「子供にローンを組んでもらう」ことです。
借金関係の問題がなくても、
・収入が低いor年金生活
・完済時の年齢が80歳を超える
・健康状態に不安がある
といった場合は、住宅ローンを組めない可能性があります。
そんな時は、子供にローンを組んでもらうというのも1つの手です。
もちろん、子供本人や配偶者などの同意が必要ですが、現役世代で普通に働いていれば、基本的に住宅ローンを組むことはできます。
特に地方などでは、親の老後を心配する子供が、実家を建て替えて同居するというケースは少なくないと思います。
③親などから資金援助してもらう
3つ目は「親などから資金援助してもらう」ことです。
場合によっては、両親や祖父母などから費用を一部出してもらうのもありです。
「住宅資金贈与の特例」というものがあり、簡単に言えば、
子や孫が住宅を購入するための資金援助であれば、最大1000万円まで贈与しても非課税にする
というものです。
▼直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
ただし、この特例を使うには、
・実の子や孫に対する贈与である
・贈与の翌年3/15までに贈与税を申告する
・贈与税の申告期限までに引き渡しを受ける
などの細かい条件があります。
なので、特例を使う場合は、事前に慎重に検討し、必要に応じて税理士などに相談すると良いでしょう。
④火災保険金を申請する
4つ目は「火災保険金を申請する」ことです。
火災保険は、家が火事になっていなくても申請できる場合があります。
契約内容にもよりますが、
・台風
・豪雪
・水害
・地震
などで家屋の一部が損傷した場合、保険金を得られる可能性があります。
特に古い家では、台風や地震などであちこち痛んでいることが少なくありません。
なので、保険会社に相談してみるのはありです。
なお、火災保険で得られた保険金で、必ず家屋を修理する必要はなく、建て替えの費用の足しにしても全く問題ありません。
⑤補助金などの制度を活用する
5つ目は「補助金などの制度を活用する」ことです。
・一定の条件の人や一定の性能の家を対象に
・補助金、給付金、減税などが受けられる
ような制度を、国や自治体が行っていたりします。
制度によっては、数十万〜100万円くらいのお得につながる場合もあります。
主な制度であれば、ハウスメーカーや工務店が手続きのサポートしてくれるので、利用するのは大変ではありません。
ただし、毎年、制度の内容や条件が変わるので、業者に確認したり、ネットで調べて、最新の情報を入手しておくようにしましょう。
⑥建て替えでなくリフォームする
6つ目は「建て替えでなくリフォームする」ことです。
例えば、
・LDKの間取りや内装を変えたい
・水回りの設備を新しくしたい
といったように、家を部分的に新しくするだけなら、リフォームで対応可能です。
費用的にも、100万円〜1000万円くらいの間で済む場合が多いでしょう。
ただし、家全体をリフォームする「全面リフォーム」は、費用的に建て替えに近くなってくるので、あまりおすすめしません。
⑦建て替えでなく売却する
7つ目は「建て替えでなく売却する」ことです。
場合によっては、家と土地を売却して、マンションやアパートなどに「住み替え」する選択肢もあります。
特に、ある程度の年齢になってくると、
・家の手入れが大変
・買い物に行くのが不便
・階段の上り下りがきつい
という人も多く、一戸建てよりもマンション暮らしのほうがメリットが大きいこともあるでしょう。
ただし、築年数が古かったり、家の劣化が激しい場合は、売却金額も安くなるので、注意が必要です。
⑧安く建て替えできる業者を探す
8つ目は「安く建て替えできる業者を探す」ことです。
私の実家の建て替えの話ですが、いくつかの業者に相見積もりをしたところ、最も安い業者と最も高い業者の間で、約1000万円の差がありました。
結局、最も安い業者に依頼できたのですが、もし相見積もりをしなかったら、予算オーバーで建て替えできなかったかもしれません。
それくらい、安く建て替えできる業者を探すのは重要だということです。
ただ、
・1社ずつ業者に会って見積をもらうのは、時間や労力がかかる…
・毎回毎回、同じ話を伝えなければならないので疲れる…
という人も少なくないと思います。
そんな人には、以下のサイトがおすすめです。
▼タウンライフ
https://www.town-life.jp/home/
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