こんなお悩みに答えます。
こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。
住宅ローンを選ぶ上で、
・考え方やノウハウを知りたい
・比較ポイントや注意点って？
・安くする方法はあるの？
と悩む人も少なくないでしょう。
本記事では、そんな人に役立つ「住宅ローンの選び方」や「お得な借り方」をご紹介したいと思います。
【住宅ローン】初心者向けの選び方・決め方
住宅ローンの選び方・決め方は、下記のとおりです。
・1.ネットで調べる
・2.比較表を作る
・3.資料を手に入れる
・4.シミュレーションをする
・5.最も良いローンを決める
これらについて、1つずつ説明します。
1.ネットで調べる
まず、ネットで住宅ローンの商品を調べます。
下記の2つのサイトが便利です。
▼住宅金融普及協会
https://www.sumai-info.com/information/kinri.html
▼ダイヤモンド不動産研究所
https://diamond-fudosan.jp/
これらのサイトで、金利が低いローンから順番に見て行きます。
ただし、金利が安くても、手数料や保証料などが高い場合もあります。
なので、総合的に見て良いと思った商品をチェックしましょう。
2.比較表を作る
良いと思った住宅ローンをピックアップしたら、比較表を作ります。
具体的には、
・商品名、金融機関名
・金利、金利タイプ
・手数料、保証料、団信
などの項目をエクセルなどにまとめます。
ネットで調べてもわからない点があれば、空欄にしておいて構いません。
なお、詳しい比較ポイントや注意点は次の章で解説しています。
3.資料を手に入れる
次に、住宅ローンの詳細な資料(商品概要書)を入手します。
やり方としては、ネットや電話で取り寄せたり、窓口でもらいます。
資料を手に入れたら、ネットでわからなかった部分を埋めていきます。
さらに「融資を受けるための条件」となる、
・完済時の年齢
・最低年収
・勤続年数
・雇用形態
・返済負担率
といった項目も比較表に追加しましょう。
4.シミュレーションをする
比較表に情報がまとまってきたら、シミュレーションを行います。
下記の2つのサイトが便利です。
▼毎月の返済額から借入可能金額を計算
https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html
▼資金計画シミュレーション
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/sikinkeikaku/openPage.do
条件を変えて試算したり、複数のローンを比較したりしてみましょう。
5.最も良いローンを決める
最後に、シミュレーションの結果や比較表をもとに、
・総支払額が最も安いのはどこか？
・毎月の返済額に無理はないか？
といったことをチェックし、最適なローンを決定するようにします。
【住宅ローン】比較ポイント・注意点
住宅ローンを比較する際のポイントは、下記の5つです。
・1.金利、金利タイプ
・2.手数料、保証料
・3.団体信用生命保険
・4.その他の手数料
・5.金融機関の対応、相性
これらについて、1つずつ説明します。
1.金利、金利タイプ
1つ目のポイントは「金利、金利タイプ」です。
住宅ローンの金利は、
・A)固定金利型：契約時の金利に固定。返済額は確定するが、変動金利より高め。
・B)変動金利型：金利が変動。固定金利より低めだが、返済額が増える可能性がある。
・C)固定金利選択型：一定期間は固定金利。その後、固定or変動を選ぶ。
の3つのタイプがあります。
一般的には、安い「変動金利」を選択している人が多いようです。
しかし個人的には、低金利(1〜2%)の状況では、無難な固定金利が良いと思います。
変動金利に比べて少し高いですが、それは金利上昇のリスクに対する保険料とも言えるからです。
考え方は人それぞれですが、慎重に検討してみてください。
2.手数料、保証料
2つ目のポイントは「手数料、保証料」です。
▼手数料
・金融機関の事務手数料
・定額型と定率型(融資額の◯%)があるが、定額型で数万円のところが多い
▼保証料
・保証会社に払う保証料
・前払いと後払い(返済額に追加)がある
金融機関の中には、金利が安くても手数料や保証料が高いところもあるので、忘れずにチェックすることが大切です。
3.団体信用生命保険
3つ目のポイントは「団体信用生命保険」です。
団体信用生命保険(団信)とは、
住宅ローンの債務者が死亡または高度障害になった場合に、残金が一括完済される保険
のことです。
フラット35では加入が任意ですが、大半の民間ローンでは加入が義務付けられています。
それぞれの住宅ローンで、保険料や保険の内容がどう違うのかを比較しましょう。
4.その他の手数料
4つ目のポイントは「その他の手数料」です。
具体的には、下記にかかる手数料です。
▼繰り上げ返済
毎月の返済額とは別に、まとまった額を前倒しで返済する方法
▼条件変更
金融機関を変えずに、返済額や返済期間などを変更すること
これらのことを将来的に想定する場合は、手数料をチェックしておきましょう。
5.金融機関の対応、相性
5つ目のポイントは「金融機関の対応、相性」です。
具体的には、
・ローンの審査が比較的ゆるい
・支払いタイミングなどの対応が柔軟
・繰り上げ返済が便利(ネットOKなど)
といったことです。
住宅ローンそのもの以外に「金融機関が自分に合うか？」という点でも比較してみましょう。
【住宅ローン】お得な借り方・安くする方法
住宅ローンのお得な借り方のポイントは、下記の6つです。
・1.総支払額が安いものを選ぶ
・2.頭金(自己資金)を増やす
・3.金利の引き下げ交渉をする
・4.諸費用をコストダウンする
・5.団信と生保の重複をなくす
・6.減税や補助金の制度を使う
これらについて、1つずつ説明します。
1.総支払額が安いものを選ぶ
1つ目のポイントは「総支払額が安いものを選ぶ」ことです。
住宅ローンを選ぶときは、
・金利が安いか？
・毎月の返済額が安いか？
といった点に注目しがちですが、トータルの支払額が高いのであればお得とは言えません。
そうではなく、
・金利、金利タイプ
・手数料、保証料
・団体信用生命保険料
・その他の手数料
といった全ての費用を含めた「総支払額」が最も安いローンがお得であると言えます。
2.頭金(自己資金)を増やす
2つ目のポイントは「頭金(自己資金)を増やす」ことです。
頭金(自己資金)を増やすと、
・金利
・融資額
・手数料
などが優遇される可能性があるからです。
ただし、
・頭金に含まれない諸費用
・収入が減った場合の備え
・一時的な支出や将来の積立
の3つについては、必要な貯金を残すようにしましょう。
自分たちだけでは厳しいという場合は「親からの資金援助」を検討するのもありです。
3.金利の引き下げ交渉をする
3つ目のポイントは「金利の引き下げ交渉をする」ことです。
金融機関側も、多くの住宅ローンを売りたいはずなので、金利の引き下げ交渉をしてみるのも手です。
そのときは、
・他行の最優遇金利を引き合いに出す
・その金融機関の決算月を狙う
など、相手も交渉に応じやすくなるような工夫が必要です。
また、金利引き下げの条件として、
・給与の振込口座を作る
・提携先のクレジットカードを作る
・定期積立口座を開設する
などを求められた場合は、他行と比較検討しましょう。
4.諸費用をコストダウンする
4つ目のポイントは「諸費用をコストダウンする」ことです。
具体的には、
・手数料
・保証料
・火災保険料
といった費用のことです。
手数料や保証料は、
・安い金融機関を選ぶ
・金利のように値下げ交渉する
ことで安くなる場合があります。
また、火災保険は、金融機関から提案されたものにこだわらず、
・ネットで探す
・不要な補償を外す
ことで保険料を下げられる可能性があります。
5.団信と生保の重複をなくす
5つ目のポイントは「団信と生保の重複をなくす」ことです。
住宅ローンで団信(団体信用生命保険)に加入した場合は、他の生命保険と補償内容がダブる場合があります。
もし、独自の生命保険等に加入しているのであれば、内容を確認して、不要な場合は解約しましょう。
こうすることで、無駄な保険料を支払わずに済みます。
6.減税や補助金の制度を使う
6つ目のポイントは「減税や補助金の制度を使う」ことです。
具体的には、
・住宅ローン控除
・利子補給制度
・○○補助金、○○給付金
といった制度です。
これらを上手く活用することで、住宅ローンの返済負担を減らすことができます。
ただし、毎年のように制度の条件や期間が変わるので、ネットや役所で確認するようにしましょう。