【保存版】土地購入の流れ8ステップと土地を買う時の注意点【経験者が解説】

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こんな悩みはありませんか？

この記事では、実際に家づくりを経験した私が、

について解説しています。

土地を購入する上で知っておくべきことが全てわかるので、ぜひ読んでみてください。

とある東北人

60冊以上の家づくり本で勉強した後、一級建築士に外部コンサルを依頼して注文住宅を建てました。

土地を購入する流れ・買い方8ステップ

土地を購入する流れは、以下のとおりです。

①購入申込書(買付証明)を提出する

購入したい土地が決まったら、まずは不動産会社に購入申込書を提出します。

これは「買付証明」と言ったりもするんですが、要するに「この土地を買いたいです」という意思表明にあたります。

不動産会社で用意してある申込書に、必要事項を記入して出せばOKです。

②住宅ローンの事前審査を申請する

土地を現金で買うという人以外は、住宅ローンを使うと思いますので、金融機関に住宅ローンの事前審査を申請をして、承認を受けるようにします。

要するに、住宅ローンの審査に合格して、ローンを利用できる見込みがある(=購入能力がある)ということを示す訳です。

③不動産会社が契約書等を作成する

住宅ローンの事前審査に合格して、購入できる見込みが出たら、不動産会社が書類の作成に動いてくれます。

具体的には、不動産会社が土地を詳しく調査して、契約書と重要事項説明書を作ることになります。

④事前に契約書等の内容を確認する

契約書と重要事項説明書が出来上がったら、事前に内容をチェックするようにします。

余裕を持ってチェックするためには、可能であれば、契約の1週間前くらいに書類をもらえるとベストです。

そして、契約書や重要事項説明書の内容に不明な点や変更が必要な点があれば、不動産会社に連絡して、回答または修正してもらうようにします。

要するに、契約当日までに、不確定要素を全部なくておくということです。

⑤土地の売買契約を結び手付金を払う

契約当日は、まず、宅地建物取引士から重要事項説明を読み上げてもらいます。

この手順は法律で決まっており、けっこう長くて大変なんですが、内容に問題ないかを再度しっかりチェックするようにします。

契約書と重要事項説明書の内容に問題がなければ、署名・捺印して契約を行います。

そして、契約と同時に、手付金として土地代金の5〜10%くらいを現金で払うことになります。

⑥住宅ローンの本審査を申請する

土地の売買契約が終わったら、金融機関に住宅ローンの本審査を申請して、承認を受けます。

この段階では、建物の設計プランや見積書もできていて、施工業者との工事請負契約も完了しているのが原則です。

金融機関によっては、建物の設計プラン等が固まっていれば、土地と建物の両方に対して住宅ローンを組むことができます。

そうでない場合は、土地代だけ「つなぎ融資」を受け、建物が完成したら住宅ローンを借りて、つなぎ融資を一括返済する形になります。

⑦金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ

住宅ローンの本審査に合格したら、金融機関と金銭消費貸借契約(金消契約)を行います。

契約後、融資が実行され、指定の口座に借入金が入金されます。

⑧土地の引き渡し・登記手続きを行う

融資が実行されたら、土地の残金を支払います。

そして、残金の支払いと同時に、所有権の移転と抵当権の設定の登記を行います。

以上で、土地の引き渡しが完了します。

なお、土地の売買契約を結んでから、残金の支払いまでの期間が結構タイトなので、できれば3ヶ月くらい余裕があると良いでしょう。

土地購入の注意点・チェックポイント

土地を購入するにあたって、

の内容について、注意点やチェックポイントをお伝えします。

なお、土地の選び方については、以下の記事で解説しています。

問題が起きそうな土地情報の記載はないか？

土地の売買契約に先立って、不動産会社が土地を調査する訳ですが、土地に問題があれば、書類に記載する義務があります。

なので、契約書や重要事項説明書の隅々まで見て、そうした情報が記載されていないかをまずチェックしましょう。

特に、重要事項説明書の備考欄は必ず確認してください。

売主の氏名、住所は正しいか？売主と所有者は同じか？

基本的なことですが、そもそも買おうとしている土地の売主・所有者が、間違っていないかをチェックします。

物件の表示は正しいか？登記簿の内容と同じか？

これも基本的なことですが、買おうとしている土地そのものが、間違っていないかをチェックします。

土地の面積・測量・代金清算ついて記載されているか？

登記簿に書いてある土地の面積と、実際の土地の面積が異なる場合には、測量を行ってその差額を精算することになります。

そういったことが書かれているかをチェックしてください。

土地代金の総額、手付金、残金の額は正しいか？

要するに、支払う金額が間違っていないかをチェックします。

手付金は、土地代金の5〜10%くらいが一般的です。

手付金から残金支払までの支払時期と支払方法があるか？

一般的には、契約時に手付金を払って、引き渡し時に残金を支払う形になります。

そういったことが書かれているかをチェックします。

契約から残金支払までの期間に余裕はあるか？

土地の売買契約から残金を支払うまでの期間は、工事請負契約をしたり、住宅ローンの本審査を行うなど、非常にタイトなスケジュールになります。

なので、できれば契約から残金支払までの期間が、3ヶ月くらいあれば理想的です。

引き渡し、所有権移転の時期が記載されているか？

一般的には、引き渡しや所有権移転は、残金の支払と同時に行うの形が多いので、そういったことが書かれているかをチェックします。

抵当権の抹消等について記載されているか？

購入する土地に、過去の抵当権等が残っていたら、売主が抹消する必要があります。

なので、そういったことが書かれているかをチェックします。

公租公課(税金)の負担について記載されているか？

土地の所有者には、毎年、固定資産税や都市計画税を払う義務が生じます。

一般的には、引き渡しの日を基準として、それ以前は売主、それ以降は買主が税金を負担する形になります。

なので、そういったことが書かれているかをチェックします。

契約違反や契約解除について記載されているか？

一般的に、売主・買主のどちらかが契約の内容に違反した場合、契約の解除や、違約金の請求が可能になります。

そういったことが書かれているかをチェックします。

ローン特約について記載されているか？

ローン特約とは、

という特約です。

これがないと、ローンが借りられなかったとしても、土地の代金を支払う義務が生じてしまうため、必ずチェックするようにしてください。

瑕疵担保責任について記載されているか？

瑕疵担保責任とは、

というものです。

なので、

・そもそも、売主側が責任を負うかどうか？
・負う場合は、その責任期間はどれくらいか？

ということが書かれているかをチェックします。

土地の購入で後悔しないためのポイント

この記事では、土地購入の流れや買い方、注意点について解説してきました。

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