こんなお悩みに答えます。
こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。
はじめて住宅ローンを考えるときに、
・進め方や順序ってどんな感じ？
・審査に通らない、落ちる人って？
・本審査から融資実行日までの期間は？
といったことで悩む初心者も多いでしょう。
本記事では、そんな人に役立つ「住宅ローンの申し込みの流れ」や「審査が通らない理由」をご紹介したいと思います。
【住宅ローン】申し込みの流れ
住宅ローンの申し込みの流れは、下記のとおりです。
・1.仮審査(事前審査)の申し込み
・2.仮審査(事前審査)の通知
・3.本審査の申し込み
・4.本審査の通知
・5.融資契約の手続き
・6.融資実行
これらについて、1つずつ説明します。
1.仮審査(事前審査)の申し込み
まず「仮審査(事前審査)の申し込み」を行います。
タイミングとしては、
・希望の住宅ローンが決まった
・土地の購入or工事請負契約をする
・希望の物件が決まった(建売等の場合)
という段階で行うのが一般的です。
手続きとしては、申込書を記入し、必要書類(本人確認、収入関係、物件資料)などを揃えて金融機関に提出するだけです。
なお、金融機関ごとに申込みのタイミングや必要書類が微妙に異なるため、事前に確認しておくのがおすすめです。
2.仮審査(事前審査)の通知
申し込み後、数日〜1週間くらいで「仮審査(事前審査)の通知」が郵送などで届きます。
仮審査を通過したら、本審査の申し込みの前に、借り入れの条件を調整し、確定させておきます。
返済に無理がないか、改めて考えましょう。
なお、金融機関からの指摘で調整する場合もあります。
3.本審査の申し込み
返済計画や借り入れ条件に問題がなければ、「本審査の申し込み」を行います。
手続きとしては、申込書を記入し、必要書類(本人確認、収入関係、物件資料)などを揃えて金融機関に提出します。
必要書類の数は仮審査よりも多く、物件の詳細資料や団体信用生命保険の申込書なども求められることが一般的です。
審査の内容も仮審査より厳しくなり、個人情報、返済計画、物件情報などを細かく総合的に判断されます。
4.本審査の通知
本審査の期間は、1〜2週間かかるケースが多く、長い場合は1ヶ月くらいかかることもあるようです。
その後「仮審査(事前審査)の通知」が郵送などで届きます。
本審査に通れば、基本的に「住宅ローンを借りられる」と考えてよいでしょう。
ただし、審査の前提になっていた状況が、
・転職、退職、独立
・車のローンの新たな借り入れ
・クレジットカードの支払い滞納
などによって変化した場合、本審査承認後でも落ちる(承認取り消し)可能性が出てきます。
融資が実行されるまでは「本審査に通ったらもう大丈夫」と油断しないことが重要です。
5.融資契約の手続き
本審査に通った後は「融資契約の手続き」を行います。
具体的には、
・融資契約：金銭消費貸借契約
・担保契約：抵当権設定契約
の2つの契約を結びます。
当日は、金融機関の一室などに関係者が集まり、大量の書類に署名捺印をしなければなりません。
契約時には、借入額、借入期間、金利、返済額などが間違いがないか、しっかり確認することが重要です。
また、実印や印紙、必要書類なども忘れずに準備しておきましょう。
6.融資実行
融資契約が終わった後は、お金が指定の口座に振り込まれる「融資実行」となります。
一般的には、融資実行と物件の引き渡しは同時に行われる「同時決済」が原則です。
ただ、同時といっても「支払い後に引き渡し」と「引き渡し後に支払い」の2つのパターンがあります。
また「代理受領」として、業者に直接送金するパターンもあります。
いずれにしても、金融機関や工事業者(不動産業者)といった関係者全員が納得する形で行われるように、事前に確認しておきましょう。
なお、引き渡し後は、金融機関指定の司法書士が登記を行い、施主(買主)の所有権と金融機関の抵当権が設定されます。
【住宅ローン】審査がどこも通らない理由
住宅ローンの審査が通らない主な理由は、下記の3つです。
・1.個人に問題がある
・2.返済計画に問題がある
・3.物件に問題がある
これらについて、1つずつ説明します。
1.個人に問題がある
1つ目の理由は「個人に問題がある」ことです。
具体的には、
・健康状態
・年収
・勤務先
・勤続年数
・雇用形態、収入の安定性
・現在の借金、過去の延滞
・連帯保証人の状況
といった部分で、金融機関の条件を満たしていないということです。
どれも重要ですが、忘れがちなのが「現在の借金や過去の延滞」です。
例えば、
・車のローンやスマホの分割払いが残っている
・過去に支払いが遅れたり、延滞したことがある
といった場合は要注意です。
また、配偶者や親を連帯保証人にする際は、その人の状況もチェックが必要です。
2.返済計画に問題がある
2つ目の理由は「返済計画に問題がある」ことです。
具体的には、
・借入希望額
・借入時年齢
・完済時年齢
・返済負担率
といった部分で「返済計画に無理がある」ということです。
つまり、
・借入希望額が高いのでは？
・返済期間が短すぎるのでは？
・年収の割に返済額が大きいのでは？
と判断されている訳です。
こうした場合は、
・自己資金を増やして借入額を減らす
・返済期間を長く設定する
などの対策が必要になってきます。
3.物件に問題がある
3つ目の理由は「物件に問題がある」ことです。
具体的には、
・担保評価額、価格の妥当性
・売主、仲介業者、建設業者の信用
・権利関係、都市計画法、建築基準法
といった部分で、何らかのリスクがあるということです。
住宅ローンが返せなくなった場合、金融機関は土地と建物を売却してお金を回収することになります。
しかし、土地や建物が、
・相場より価値が低い
・違法orトラブルを抱えている
といった場合は、損をしたり、そもそも売れない可能性もあります。
これを避けるために、物件も厳しくチェックされるのです。
【住宅ローン】組めるか調べる方法
住宅ローンの審査に通らない人の大半は「信用情報の事故歴」が原因といわれています。
つまり、
住宅ローンを組めるか調べる≒信用情報を調べる
ということになります。
ここでは、素人でも信用情報を調べられるサイトを3つご紹介します。
1.全国銀行個人信用情報センター
「全国銀行個人信用情報センター」のサイトです。
加盟している金融機関からの借り入れ等の内容や支払状況、信用情報を確認できます。
信用情報の開示の手続きは、インターネットまたは郵送で行えるようです。
2.シー・アイ・シー(CIC)
「シー・アイ・シー(CIC)」のサイトです。
加盟しているクレジット会社等との契約内容や支払い状況等の信用情報を確認できます。
信用情報の開示の手続きは、インターネット・郵送・窓口の3つの方法で行えるようです。
3.日本信用情報機構(JICC)
「日本信用情報機構(JICC)」のサイトです。
ローンやクレジットの利用などの信用情報を確認できます。
信用情報の開示の手続きは、ネット(スマホアプリ)・郵送・窓口の3つの方法で行えるようです。