失敗・後悔しない家づくりブログ【新築・注文住宅】

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【土地だけ購入】先に買う・押さえるメリット&デメリット

土地
家を建てる人「土地だけを先に買うのってどうでしょうか?」

こんなお悩みに答えます。

こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。

注文住宅を建てる上で、

・土地だけ先に押さえるのはあり?
・住宅ローンは使える?現金払い?
・固定資産税などの税金ってどうなる?

と悩む人も少なくないでしょう。

本記事では、そんな人に役立つ「土地だけ先に購入するメリット・デメリット」をご紹介したいと思います。

土地だけ先に購入するデメリット

管理地

個人的には「土地だけを先に買うのは微妙」だと思います。

それは、下記の7つのデメリットがあるからです。

・1.希望の家が建てられないリスク
・2.建物の予算が減る可能性がある
・3.住宅ローン選びが不利になる
・4.建物がないのにローン返済開始
・5.現金購入の場合は貯金が減る
・6.住宅ローン控除が使えない
・7.固定資産税などの税金がかかる

これらについて、1つずつ説明します。

1.希望の家が建てられないリスク

1つ目のデメリットは「希望の家が建てられないリスク」があることです。

いくら土地の立地や周辺環境が良くても、

・面積が狭い
・高さ制限がある
・建ぺい率や容積率が小さい

といったことが、設計のときに問題になるかもしれません。

その場合、要望どおりの家が建てられなかったり、大幅に妥協する可能性があります。

これは、土地だけを先に購入する場合の大きなリスクの1つです。

2.建物の予算が減る可能性がある

2つ目のデメリットは「建物の予算が減る可能性がある」ことです。

良いと思った土地でも「想定+200万円」など、金額が高いという場合があります。

中には、多少高くても買ったほうがいいと思う人もいるかもしれません。

しかしその分、建物の予算が減るので、要望の変更や妥協が必要になります。

都市部と地方とでは地価が違うので、一概には言えませんが、

土地の予算を控えめにし、建物に余裕をもたせる

ほうが上手くいく場合が多いです。

3.住宅ローン選びが不利になる

3つ目のデメリットは「住宅ローン選びが不利になる」ことです。

土地だけを先に買う場合、普通の住宅ローンは原則使えないため、

・つなぎ融資
・土地先行融資

といったローンを利用することになります。

しかし、これらのローンには、

・普通の住宅ローンより金利が高い
・取り扱う金融機関が多くない

といった問題があるため、住宅ローン選びでは不利な選択となります。

4.建物がないのにローン返済開始

4つ目のデメリットは「建物がないのにローンの返済が開始」することです。

土地だけ購入しても、建物が完成しないうちは引っ越せないため、

土地のローン返済

現在の家賃の支払い

と二重の支払いになり、家計がかなり圧迫されます。

業者選びや打ち合わせ、工事などが長引けば長引くほど、無駄な家賃の支払いが増えるため、精神的にもきつくなります。

5.現金購入の場合は貯金が減る

5つ目のデメリットは「現金購入の場合は貯金が減る」ことです。

土地を現金で買った場合は、貯金が減るため、

・住宅ローンの自己資金が少なくなる
・諸費用の支払いが困難orきつくなる
・もしものときに貯金が足りなくなる

といった問題が出てきます。

建物で住宅ローンを使う場合に自己資金が少ないと、総返済額が増える、金利の優遇が受けられないなど不利になります。

また、建築に関わる諸費用は現金払いなのですが、その支払いも大変になります。

さらに、生活で急に大きな出費があった際、貯金が底をつく可能性もあります。

6.住宅ローン控除が使えない

6つ目のデメリットは「住宅ローン控除が使えない」ことです。

住宅ローン控除は、あくまで「住宅」のための制度なので、土地の購入だけでは原則使えません。

ただし、

・土地の購入から2年以内に住宅ローンを使って家を建てる
・土地と住宅を一緒に、同一名義で住宅ローンを組んでいる
・建築条件付き土地の購入後、3ヶ月以内に工事請負契約をする

などの場合は、例外的に住宅ローン控除を利用できます。

しかし、条件に当てはまらない場合は、土地だけの購入は不利になります。

7.固定資産税などの税金がかかる

7つ目のデメリットは「固定資産税などの税金がかかる」ことです。

土地を購入すると、

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税

など、様々な税金が発生します。

このうち、

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税

購入時に1度だけ払うので、土地だけ先に買っても、建物と一緒に買っても同じです。

しかし、

・固定資産税
・都市計画税

は、土地を所有してから毎年払うため、土地だけ先に購入すると、建物を建てるまでの期間の支払いが無駄になってしまいます。

土地だけ先に購入するメリット

土地

土地だけを先に買うメリットも確かにありますが、

・1.チャンスを逃さずに済む
・2.業者選びがスムーズになる
・3.建物をじっくり考えられる

の3つ程度であり、あまり大きなものではありません。

それぞれについて、説明したいと思います。

1.チャンスを逃さずに済む

1つ目のメリットは「チャンスを逃さずに済む」ことです。

つまり、

欲しいと思った土地を欲しいと思ったときに買える

ということであり、一番のメリットであると考えられます。

しかし、本当に良い土地は、すぐに見つかるものではありません。

むしろ、「これしかない!」と思って土地を購入した結果、

・要望どおりの家が建てられない
・土地が高くて建物の予算が足りない

というリスクがあるため、あせらずに進めたほうが良いと思います。

2.業者選びがスムーズになる

2つ目のメリットは「業者選びがスムーズになる」ことです。

すでに土地がある人は、手間も少なく契約に近いため、施工会社の反応が良くなります。

建物プランや見積書をすぐに作ってもらえるので、業者の比較検討もしやすくなるでしょう。

ただし、土地探しの段階から施工会社の意見を聞いたり、土地をチェックしてもらったりということができないため、

・土地の安全性に問題がある
・要望どおりの家が建てられない

というトラブルが後々発生する場合があります。

3.建物をじっくり考えられる

3つ目のメリットは「建物をじっくり考えられる」ことです。

すでに土地を購入していれば、他人に取られる心配がありません。

なので、建物のプラン作成に時間をかけることができます。

ただし、いざ建物を設計しようとしたところ、

・要望どおりの家が建てられない
・大幅に妥協しなくてはいけない

ということが判明する可能性もあるので、やはり、土地と建物はセットで考えたほうが良いでしょう。

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