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【住宅ローン】考え方・攻略法・ノウハウ・決め手【賢く】

住宅ローン チラシ
家を建てる人「住宅ローンの考え方や決め方を知りたいです」

こんなお悩みに答えます。

こんにちは。家づくりを経験した「とある東北人」です。

住宅ローンを検討する上で、

・予算や頭金はどう考えるの?
・変動金利と固定金利どっちがいい?
・ボーナス払いや繰り上げ返済ってどう?

といったことで悩む人も少なくないでしょう。

本記事では、そんな人に役立つ「住宅ローンの賢い考え方・決め方」をご紹介したいと思います。

住宅ローンの賢い考え方(ノウハウ)

住宅ローン 付箋

住宅ローンを考える上でのポイントは、下記の8つです。

・1.予算
・2.年収
・3.頭金
・4.金利
・5.返済期間
・6.繰り上げ返済
・7.ボーナス払い
・8.借り換え・条件変更

これらについて、1つずつ説明します。

1.予算

予算を考えるには、

・家計簿をつける
・貯金に回す分を確保する
・返済に使える額を計算する
・返済額から予算総額を逆算する

という順番がベストです。

特に「毎月無理なく返せる金額」を決めるのが最も大事です。

逆に、毎月の返済が苦しくて節約を強いられたり将来の貯蓄ができないような予算計画はNGです。

下記のサイトで、毎月返済額をもとに借入可能額を概算できますので、利用してみましょう。

▼フラット35 毎月の返済額から借入可能金額を計算
https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

2.年収

税込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合

「返済負担率」といい、上限を25%〜35%以内としている金融機関が多いようです。

だからといって、年収の20%くらいで良いか?というとそうではありません。

これはあくまで、金融機関側の「貸してもいいかどうか」という目安であり、借主が「返せるかどうか」の目安ではないからです。

まず、返済負担率の計算は「税込年収」ですが、「実際の手取り」はもっと少なくなります。

また、各家庭によって支出や貯金額はバラバラなので「返済負担率が何パーセントだから良い」とは、一概に言えないのです。

なので、年収や返済負担率にこだわらず、

・家計簿をつける
・貯金に回す分を確保する
・返済に使える額を計算する
・返済額から予算総額を逆算する

という順番で考えるようにしましょう。

3.頭金

頭金は「住宅ローン以外の自己資金」(親の援助も含む)のことですが、

無理のない範囲で、それなりに多いほうが良い

と思います。

理由としては、

・住宅ローンの審査にプラスになる
・金利、融資額、手数料が優遇される

というメリットがあるからです。

逆に、頭金が少ないと、上記のメリットが無くなってしまう他、諸費用が払えないリスクも出てきます。

確かに、諸費用を含めて全て住宅ローンにする(フルローン)ことも可能ですが、審査のハードルが上がり、金利や手数料も増えるというデメリットがあるのでおすすめしません。

4.金利

住宅ローンの金利については、大きく分けて、

・A)固定金利型:契約時の金利に固定。返済額は確定するが、変動金利より高め。
・B)変動金利型:金利が変動。固定金利より低めだが、返済額が増える可能性がある。
・C)固定金利選択型:一定期間は固定金利。その後、固定or変動を選ぶ。

3つのパターンがあります。

一般的には、安い「変動金利」を選択している人が多いようです。

しかし個人的には、低金利(1〜2%)の状況では、無難な「固定金利」が良いと思います。

変動金利に比べて少し高いですが、それは金利上昇のリスクに対する保険料とも言えるからです。

考え方は人それぞれですが、慎重に検討してみてください。

5.返済期間

返済期間の違いは、下記のとおりです。

▼返済期間が長い
・毎月の返済額は小さいが、総支払額は増える。金利は高め。

▼返済期間が短い
・総支払額は減るが、毎月の支払額が増える。金利は安め。

一般的には、定年(60〜65歳)までの期間で設定することが多いと思いますが、それにこだわる必要はありません。

重要なのは「毎月無理なく返済できる額」をもとに返済期間を決めるということです。

6.繰り上げ返済

「繰り上げ返済」とは、

毎月の返済額とは別に、まとまった額を前倒しで返済する方法

のことです。

返済は元金(元本)のみに当てられるため、その分の支払い利息が消え、総支払額を減らせるというメリットがあります。

ただし、

・手数料がかかる
・手元資金(貯金)が減る
・住宅ローン減税額が減る

というデメリットがあります。

繰り返しますが、住宅ローンは早い返済(利息の削減)にこだわらず、手元資金(貯金)の温存も含めて、トータルで考えましょう。

7.ボーナス払い

「ボーナス払い」とは、

毎月のローン返済に加えて、定期的なボーナスをもとに増額して返済する方法

のことです。

本質的には、繰り上げ返済と同じで、元金(元本)の支払い利息が消え、総支払額を減らせるメリットがあります。

しかし、ボーナスは減るor無くなるなどの不確定要素が強く、その場合、支払いが一気にきつくなる可能性があります。

これに加えて、繰り上げ返済のデメリットもあるため、個人的にはおすすめしません。

ボーナス以外の収入で無理なく返せる額で計画したほうが良いと思います。

8.借り換え・条件変更

それぞれの意味としては、下記のとおりです。

・借り換え:他の金融機関の住宅ローンに変更すること
・条件変更:同じ金融機関で金利や返済方法を変更(交渉)すること

金利や住宅ローンの条件などは常に変動しているため、契約当時よりも有利な商品が出ることがあります。

なので、借りたら借りっぱなしにしないで、借り換えや条件変更を行って、契約を見直すとお得になる場合があります。

ただし、それにかかる手数料等を踏まえると、トータルであまり得にならない可能性もあるので、慎重に検討しましょう。

住宅ローンの賢い決め方(攻略法)

パソコンで調べる

住宅ローンを決める上でのポイントは、下記の4つです。

・1.ネットで調べる
・2.比較表を作る
・3.資料を手に入れる
・4.金利を0.1%でも安くする
・5.シミュレーションをする

これらについて、1つずつ説明します。

1.ネットで調べる

まず、ネットで住宅ローンの商品を調べます。

下記の2つのサイトが便利です。

▼住宅金融普及協会
https://www.sumai-info.com/information/kinri.html

▼ダイヤモンド不動産研究所
https://diamond-fudosan.jp/

これらのサイトで、金利が低いローンから順番に見て行きます。

ただし、金利が安くても、手数料や保証料などが高い場合もあります。

なので、総合的に見て良いと思った商品をチェックしましょう。

2.比較表を作る

良いと思った住宅ローンをピックアップしたら、比較表を作ります。

具体的には、

・商品名、金融機関名
・金利、金利タイプ
・手数料、保証料、団信

などの項目をエクセルなどにまとめます。

この時点で調べてもわからない点があれば、空欄にしておいて構いません。

3.資料を手に入れる

次に、住宅ローンの詳細な資料(商品概要書)を入手します。

やり方としては、ネットや電話で取り寄せたり、窓口でもらいます。

資料を手に入れたら、

・完済時の年齢
・最低年収
・勤続年数
・雇用形態
・返済負担率

といった「融資を受けるための条件」を比較表に追加しましょう。

また、ネットで調べてわからなかった空欄部分も埋めるようにします。

4.金利を0.1%でも安くする

住宅ローンの候補がある程度絞られたところで、さらに「金利が少しでも安くならないか?」を考えてみます。

具体的には、

・新規口座開設で優遇してもらう
・銀行のキャンペーン情報を調べる
・勤務先や住宅会社の提携ローンを調べる

といったことを行います。

手間はかかりますが、金利は0.1%の違いでもかなり大きいので、やってみましょう。

5.シミュレーションをする

最後に、シミュレーションを行います。

下記の2つのサイトが便利です。

▼毎月の返済額から借入可能金額を計算
https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

▼資金計画シミュレーション
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/sikinkeikaku/openPage.do

これらのサイトと、比較表にまとめた住宅ローンの情報をもとに、

・総返済額が最も安いのはどこか?
・毎月の返済額に無理はないか?

といったことをチェックし、最適なローンを決定するようにします。

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